Alojamento Local em Portugal 2026: Como Licenciar, Declarar no IRS e Evitar Multas

O Que É o Alojamento Local

Alojamento local (AL) é o regime jurídico que permite disponibilizar a turistas, mediante remuneração, alojamento temporário num imóvel mobilado por períodos inferiores a 30 dias. É o formato típico do que se anuncia em plataformas como o Airbnb, o Booking ou o Vrbo.

A lei define quatro modalidades:

Moradia: imóvel autónomo utilizado como um todo, correspondente a uma habitação unifamiliar.

Apartamento: fração autónoma de um edifício.

Quartos: alojamento prestado na habitação própria do titular, com um máximo de três quartos.

Estabelecimentos de hospedagem: inclui os hostels e outras unidades com características similares.

A modalidade escolhida tem impacto direto nos coeficientes de tributação do IRS, como veremos mais à frente.

O Que Mudou Com o DL 76/2024

O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor desde 1 de novembro de 2024, reverteu boa parte das restrições introduzidas pela lei "Mais Habitação" (Lei n.º 56/2023). As principais mudanças:

Registos voltaram a ser possíveis: a suspensão nacional de novos registos de apartamentos em edifícios foi levantada. É possível novamente registar novos alojamentos locais na modalidade de apartamento, salvo em áreas de contenção definidas pelos municípios.

Sem prazo de validade: os registos de AL deixaram de ter data de caducidade. Antes, os registos exigiam reautorização quinquenal.

Licenças são transferíveis: com a venda ou transmissão do imóvel, a licença passa automaticamente para o novo proprietário, sem necessidade de novo registo.

Fim da CEAL: a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local foi eliminada com efeito retroativo a 31 de dezembro de 2023. Os proprietários deixaram de ter este encargo a partir do exercício de 2024.

Municípios mantêm poder de contenção: os municípios com mais de 1.000 registos de AL podem continuar a definir zonas de contenção onde novos registos são limitados ou proibidos. Lisboa e Porto têm várias dessas zonas ativas.

Como Registar o Alojamento Local: Passo a Passo

O que a lei designa por "licença de alojamento local" é tecnicamente uma comunicação prévia com prazo, submetida no Balcão Único Eletrónico (BUE) através do portal ePortugal. O resultado é um número de registo no RNAL, o Registo Nacional de Alojamento Local, gerido pelo Turismo de Portugal.

Passo 1: Verificar se o imóvel pode ser registado. Antes de submeter a comunicação, confirme se a localização do imóvel está abrangida por alguma área de contenção ou área de crescimento sustentável definida pelo município. Em Lisboa e Porto, muitas freguesias históricas e turísticas têm restrições ativas.

Passo 2: Abrir atividade nas Finanças. Antes ou em simultâneo com o registo, o titular deve declarar o início de atividade na Autoridade Tributária com o código de atividade correto. Para apartamentos e moradias: CAE 55201 (Alojamento mobilado para turistas). Para outros locais de curta duração: CAE 55204.

Passo 3: Contratar o seguro de responsabilidade civil. O seguro passou a ser condição obrigatória para manter o registo. Os prémios situam-se, em média, entre €100 e €300 por ano. Desde março de 2025, o comprovativo do seguro tem de ser submetido às câmaras municipais através do portal gov.pt, com autenticação por Chave Móvel Digital.

Passo 4: Submeter a comunicação prévia no ePortugal. A submissão é gratuita e feita online em eportugal.gov.pt, com autenticação por Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital. A câmara municipal tem 30 dias para se opor. Não havendo oposição, o registo é tacitamente deferido e o número RNAL é gerado.

Passo 5: Afixar a placa AL. A placa identificativa com a referência "AL" e o número RNAL deve ser afixada no exterior do imóvel, em local visível, conforme as dimensões e formato definidos na Portaria n.º 138/2020. A omissão da placa é contraordenação leve com coima entre €50 e €750.

O Seguro Obrigatório: O Ponto Mais Crítico em 2026

O seguro de responsabilidade civil tornou-se o ponto mais sensível do regime em 2026. Em fevereiro deste ano, 6.765 registos foram cancelados em Lisboa precisamente por falta de comprovativo de seguro submetido no portal.

O seguro não é o mesmo que o seguro multirriscos do imóvel, que eventualmente já tenha. São obrigações diferentes. O seguro de responsabilidade civil para AL cobre especificamente os danos causados a hóspedes no âmbito da atividade de alojamento turístico.

A ausência do comprovativo no sistema pode levar ao cancelamento do registo pela câmara municipal. Em áreas de contenção, onde a reinscrição após cancelamento pode ser impossível, perder o registo por esta razão é uma consequência grave e irreversível.

A Comunicação de Hóspedes: SIBA e PSP

Para cada hóspede não nacional, o titular do AL tem obrigação de comunicar a estadia no portal SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento) no prazo de três dias após a entrada do hóspede. Desde outubro de 2023, esta competência passou do SEF para a PSP (Polícia de Segurança Pública), em articulação com a AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo).

O incumprimento desta obrigação gera coimas entre €100 e €2.000 por hóspede não comunicado.

Como Funciona o IRS no Alojamento Local

Os rendimentos do alojamento local são, por regra, tributados como rendimentos empresariais e profissionais da Categoria B do IRS. Existe, no entanto, a possibilidade de optar pela tributação como rendimentos prediais da Categoria F. Esta opção pode ser alterada a cada ano.

Categoria B: Regime Simplificado

O regime simplificado está disponível para proprietários cujos rendimentos anuais brutos não ultrapassem os €200.000. Neste regime, aplica-se um coeficiente ao rendimento bruto para determinar o rendimento tributável:

Apartamento ou moradia fora de zona de contenção: coeficiente de 0,35. Significa que apenas 35% dos rendimentos são sujeitos a IRS. Os restantes 65% são presumidos como despesas da atividade.

Apartamento ou moradia em zona de contenção: coeficiente de 0,50. O fisco considera 50% dos rendimentos como tributáveis, aumentando a carga fiscal para proprietários nessas zonas.

Estabelecimentos de hospedagem e quartos: coeficiente de 0,15. Apenas 15% dos rendimentos são tributados, sem necessidade de justificar despesas.

Atenção ao limiar de €27.360: se os rendimentos anuais ultrapassarem este valor, aplica-se um acréscimo de 15% ao coeficiente, a menos que o proprietário apresente despesas comprovadas de pelo menos 15% dos rendimentos. Quem fatura abaixo de €27.360 fica automaticamente dispensado de justificar esses 15%.

Os rendimentos do AL não estão sujeitos a retenção na fonte. Ao emitir faturas-recibo, deve selecionar "Sem retenção" nos termos do artigo 101.º, n.º 1, alínea a) do CIRS.

Categoria F: Rendimentos Prediais

Se optar pela tributação como rendimentos prediais, o rendimento coletável corresponde à diferença entre o que faturou e as despesas dedutíveis. Pode deduzir seguros, eletricidade, comissões das plataformas, internet, condomínio e IMI. Não pode deduzir mobiliário, eletrodomésticos, artigos de decoração nem encargos financeiros.

Com englobamento, aplica-se a tabela progressiva do IRS. Sem englobamento, a taxa liberatória é de 28%.

Simule sempre os dois regimes antes de optar, pois o resultado varia conforme os custos reais da atividade.

Como Declarar os Rendimentos no IRS

A declaração dos rendimentos do AL é feita na Declaração Modelo 3 do IRS, entregue entre abril e junho do ano seguinte ao do exercício.

Os rendimentos de AL, independentemente de optar pela tributação em Categoria B ou F, são sempre declarados no Anexo B:

No quadro 4A, campo 417: indicar os rendimentos obtidos com apartamentos e moradias.

Se o imóvel estiver numa zona de contenção: preencher também o quadro 13F, para que a AT aplique o coeficiente de 0,50 em vez de 0,35.

Para hostel e quartos: usar o campo correspondente à atividade hoteleira e similares.

IVA no Alojamento Local

A atividade de AL é, em princípio, sujeita a IVA. No entanto, existe um regime especial de isenção (artigo 53.º do Código do IVA) para proprietários que cumpram simultaneamente as seguintes condições: volume de negócios do ano anterior inferior a €15.000, ausência de contabilidade organizada e ausência de operações de comércio internacional.

Se o volume de negócios ultrapassar os €15.000 num ano, o proprietário passa a ser obrigado a liquidar IVA nas prestações de serviços a partir do ano seguinte.

Plataformas Estrangeiras e o Formulário 21-RFI

Quem anuncia o AL em plataformas estrangeiras como o Airbnb ou o Booking deve cumprir duas obrigações adicionais:

Solicitar à plataforma o Formulário 21-RFI (Pedido de Isenção de Retenção na Fonte), que permite beneficiar da convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país da plataforma, relativamente às comissões cobradas. Perceba como funciona e quando pedir no guia sobre o Formulário 21-RFI.

Entregar às Finanças o Modelo 30 (rendimentos pagos a não residentes) até ao segundo mês seguinte àquele em que ocorrer o pagamento de comissões às plataformas.

Em 2026, o Regulamento Europeu 2024/1028 (EU Single Rental Registry) começou a ser implementado em Portugal. As plataformas passam a verificar os números de registo RNAL antes de publicar anúncios, e anúncios sem registo válido serão removidos automaticamente.

As Coimas Por Incumprimento

O Alojamento Local Compensa em 2026?

Portugal tem cerca de 111.000 registos de AL ativos, com taxas de ocupação entre 79% e 82% nas principais cidades turísticas. O mercado continua forte, e a limitação de novos registos nas zonas de contenção protege quem já tem licença ativa de nova concorrência.

A rentabilidade do AL continua, em muitos casos, superior à do arrendamento de longa duração. Mas a carga de obrigações fiscais, de comunicação e de seguros tornou a gestão mais exigente. Quem não tem estes processos organizados acaba por pagar coimas ou perder o registo.

Se está a ponderar uma estrutura mais eficiente para gerir rendimentos do exterior, pode ser útil conhecer também o Visto de Nómada Digital de Portugal, que regula a situação fiscal de quem trabalha remotamente a partir de Portugal.

A Facilite Trata das Obrigações Fiscais do Seu AL

Declarar corretamente os rendimentos do alojamento local no IRS, escolher entre Categoria B e F, gerir o IVA e cumprir o Modelo 30 exige atenção que a maioria dos proprietários não tem disponível. A Facilite tem contabilistas certificados disponíveis para cuidar de todas as obrigações fiscais do seu AL em Portugal.

Conheça os planos da Facilite para proprietários em Portugal

FAQ: Alojamento Local em Portugal 2026

Preciso de licença para colocar o meu apartamento no Airbnb? Sim. Qualquer habitação cedida a turistas por períodos inferiores a 30 dias precisa de estar registada no RNAL. Operar sem registo é contraordenação muito grave, com coimas entre €2.500 e €35.000 para pessoas singulares.

Como obtenho o número RNAL? Através de uma comunicação prévia com prazo, submetida gratuitamente no portal ePortugal. A câmara municipal tem 30 dias para se opor. Sem oposição, o registo é tacitamente aprovado e o número RNAL é gerado automaticamente.

A licença de AL tem prazo de validade? Não, desde o Decreto-Lei n.º 76/2024, de novembro de 2024. Os registos deixaram de ter data de caducidade e são agora transferíveis com o imóvel.

O seguro de responsabilidade civil é obrigatório? Sim, e é o ponto mais crítico do regime em 2026. O comprovativo deve ser submetido às câmaras municipais através do portal gov.pt. A sua falta pode resultar no cancelamento do registo RNAL.

Como são tributados os rendimentos do AL no IRS? Como rendimentos da Categoria B, com um coeficiente de 0,35 para apartamentos e moradias fora de zonas de contenção (apenas 35% dos rendimentos são tributados). Em zonas de contenção, o coeficiente sobe para 0,50. Pode também optar pela tributação como rendimentos prediais (Categoria F).

Tenho de cobrar IVA aos hóspedes? Só se o seu volume de negócios do ano anterior tiver ultrapassado €15.000. Abaixo desse valor, beneficia da isenção do artigo 53.º do Código do IVA.

O que é o Formulário 21-RFI e quando preciso dele? É o pedido de isenção de retenção na fonte relativo às comissões cobradas por plataformas estrangeiras como o Airbnb ou o Booking. Se utiliza estas plataformas, deve pedi-lo à plataforma para beneficiar da convenção de dupla tributação entre Portugal e o país da plataforma.

Posso perder o registo RNAL após tê-lo obtido? Sim. O cancelamento pode acontecer por falta de comprovativo de seguro, por incumprimento das regras do imóvel ou por decisão municipal em áreas de contenção. Em zonas de contenção, perder o registo pode significar não conseguir registar novamente.