O que mudou no setor imobiliário em 2026

Entre o OE2026 e a Lei 9-A/2026, as mudanças no setor imobiliário abrangem vários impostos:

• IVA: redução de 23% para 6% nas empreitadas de construção e reabilitação habitacional

• IMT: atualização dos escalões de isenção e nova taxa fixa para não residentes

• IMI: isenção de até 8 anos para projetos vinculados a arrendamento moderado

• IRS: redução da taxa sobre rendimentos prediais e isenção de mais-valias em casos específicos

• CIA (Contratos de Investimento para Arrendamento): novo instrumento com benefícios combinados para investidores

IVA a 6%: como funciona na prática

A taxa reduzida de IVA a 6% passa a aplicar-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas até €2.300 por mês, ou a habitação própria e permanente com preço de venda até €660.982 (o limite superior do 2.º escalão do IMT Jovem em 2026).

Na prática, uma obra que antes tinha 23% de IVA passa a ter apenas 6%, uma diferença de 17 pontos percentuais sobre o valor total da empreitada.

Quem pode usar esse benefício

• Promotores imobiliários que constroem para venda como habitação própria permanente

• Proprietários que fazem reabilitação para arrendar com rendas moderadas (até €2.300 por mês)

• Pessoas que constroem a própria casa, com possibilidade de restituição parcial do IVA

Condições importantes

A taxa reduzida aplica-se a empreitadas cuja iniciativa procedimental tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032.

O imóvel deve ser vendido para habitação própria permanente ou colocado em arrendamento no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização.

Atenção ao risco de penalização: quem beneficiar do IVA reduzido e vender ou deixar de habitar o imóvel em menos de 12 meses arrisca uma penalização de +10 pontos percentuais no IMT. O benefício existe, mas tem compromisso: o comprador precisa efetivamente habitar o imóvel pelo menos durante um ano. A exceção aplica-se a situações previstas no Código do IRS, como casamento, dissolução de união ou alteração do agregado familiar.

Isenção de IMT: quem pode beneficiar

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago na compra de um imóvel. A legislação de 2026 traz dois cenários principais de isenção.

IMT Jovem (até 35 anos)

O IMT Jovem isenta totalmente do pagamento de IMT e Imposto do Selo quem compra imóveis até €330.539. Para casas entre esse valor e €660.982, aplica-se uma isenção parcial: paga-se imposto apenas sobre a diferença, com uma taxa de 8%. Acima de €660.982, não há qualquer isenção.

Para aceder ao IMT Jovem, é preciso:

• Ter até 35 anos

• Ser independente para efeitos de IRS

• Destinar o imóvel à primeira habitação própria e permanente

• Não ter sido proprietário de outro imóvel habitacional nos últimos 3 anos

Isenção geral (acima de 35 anos)

Quem não se enquadra no IMT Jovem pode ter isenção total de IMT se o imóvel se destinar a habitação própria e permanente e o valor de aquisição não ultrapassar €106.346.

Nova regra para não residentes: atenção redobrada

Esta é uma das mudanças mais impactantes para o público estrangeiro e investidores internacionais. Quem comprar imóvel em Portugal sem ser residente fiscal passa a pagar uma taxa fixa de 7,5% de IMT, sem direito a qualquer isenção ou redução.

A exceção aplica-se a quem:

• Se torne residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos após a compra, ou

• Destine o imóvel a arrendamento moderado, mantendo-o arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos

Se está a pensar comprar imóvel em Portugal como não residente, calcule esse imposto na sua análise de viabilidade antes de avançar. É um custo fixo relevante que muitos ignoram.

Isenção de IMI: quando é possível

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é um imposto anual sobre a propriedade. A Lei 9-A/2026 não elimina o IMI de forma geral, mas abre exceções relevantes para investidores.

Para investidores com Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

Investidores que celebrem os novos CIA com o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) podem beneficiar de:

• Isenção total de IMI por até 8 anos

• Redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente do contrato

• Isenção do Adicional ao IMI (AIMI) durante toda a vigência do CIA

Atenção: os CIA são um instrumento novo cuja regulamentação detalhada ainda está pendente de publicação pelo Governo (prazo de 180 dias a contar de março de 2026). Antes de tomar decisões baseadas nesse benefício, acompanhe a publicação dos decretos de execução.

Para compradores em geral

O regime geral preexistente do Código do IMI (artigo 46.º do CIMI) já prevê isenção temporária de 3 anos de IMI para imóveis de habitação própria e permanente dentro de determinados limites de Valor Patrimonial Tributário. Esta não é uma novidade de 2026, mas continua aplicável.

Impacto para quem quer comprar imóvel

Para o comprador individual, as principais vantagens da legislação de 2026 são:

• Jovens até 35 anos: isenção total de IMT e Imposto do Selo até €330.539, com isenção parcial até €660.982. A poupança pode ser de vários milhares de euros dependendo do valor do imóvel.

• Imóveis mais baratos de construir: com IVA a 6% nas obras, o custo de produção tende a baixar com o tempo, o que poderá refletir-se nos preços de mercado, embora analistas alertem que parte do benefício pode ser absorvido pelas margens dos promotores.

• Mais deduções no IRS para arrendatários: o teto de dedução das rendas sobe para €900 em 2026 e para €1.000 a partir de 2027.

Impacto para investidores imobiliários

Para quem investe em imóveis, especialmente em construção ou reabilitação para arrendamento, a Lei 9-A/2026 abre uma janela estratégica relevante.

Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) são a medida mais importante para este perfil. Ao celebrar um CIA com o IHRU, o investidor pode acumular:

• Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição do terreno ou prédio

• IVA a 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação

• Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos

• Isenção de IMI por até 8 anos e redução de 50% no período seguinte

• Isenção do AIMI durante a vigência do contrato

A obrigação central é que pelo menos 70% da área construída seja destinada a arrendamento a rendas moderadas, com o imóvel arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.

Há ainda a isenção de IRS sobre mais-valias obtidas na venda de habitações, quando o valor é reinvestido na compra de imóveis destinados a arrendamento moderado. O reinvestimento deve ocorrer até 24 meses antes ou 36 meses após a venda do imóvel.

Cuidados antes de aproveitar esses benefícios

Antes de agir, tenha atenção a estes pontos:

Regulamentação pendente: a Lei 9-A/2026 é uma lei de autorização legislativa. O Governo tem 180 dias a partir de março de 2026 para publicar os decretos de execução que darão forma prática aos CIA e a outros mecanismos. Algumas medidas só estarão operacionais depois disso.

Prazos rigorosos no IVA a 6%: a empreitada precisa ter início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. O imóvel deve ser vendido ou arrendado em até 24 meses após a licença de utilização.

Penalização por não habitar: vender ou deixar de usar o imóvel como habitação própria permanente antes de 12 meses gera agravamento de 10 pontos percentuais no IMT.

Não residentes pagam mais: a taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes fiscais elimina qualquer possibilidade de isenção, com exceções específicas. Este ponto é especialmente importante para estrangeiros que compram em Portugal sem se tornarem residentes fiscais.

Documentação em ordem: escritura, licenças, comprovativo de habitação e contratos de arrendamento são essenciais para garantir os benefícios e evitar penalizações.

Vale a pena investir em imóveis em Portugal agora?

Do ponto de vista fiscal, 2026 representa uma das janelas mais favoráveis dos últimos anos para quem pensa em construir, reabilitar ou investir em arrendamento moderado em Portugal. A combinação de IVA reduzido, atualizações nos escalões de IMT e benefícios no IRS cria um ambiente mais competitivo para o investimento imobiliário.

No entanto, o mercado continua pressionado, os preços estão elevados nas grandes cidades, e as medidas mais amplas da Lei 9-A/2026 ainda dependem de regulamentação detalhada. A decisão de investir exige análise personalizada, considerando o perfil do comprador, o tipo de imóvel, a localização e a estrutura fiscal mais adequada para cada caso.

Planeje antes de agir

A legislação de 2026 para o setor imobiliário em Portugal representa uma mudança real nas regras do jogo. A redução do IVA para 6% na construção e reabilitação, a atualização das isenções de IMT com o IMT Jovem chegando a €330.539 e os benefícios de até 8 anos de isenção de IMI para projetos de arrendamento moderado criam oportunidades concretas para compradores e investidores.

Mas oportunidade fiscal não é sinónimo de decisão automática. Cada perfil tem condições diferentes, e nem todos os benefícios se aplicam a todos os casos. Parte da legislação ainda aguarda decretos de execução. Antes de avançar, o mais prudente é fazer um planeamento fiscal detalhado com um profissional de contabilidade que conheça bem o mercado imobiliário português.

💡 Quer entender como essas mudanças impactam o seu caso específico? Fale com a Facilite e receba uma análise personalizada para investir com segurança em Portugal. Acesse os nossos preços e planos.

FAQ: Perguntas Frequentes sobre o OE2026 e o Setor Imobiliário

O que é o OE2026? O Orçamento do Estado de 2026 é a lei aprovada em novembro de 2025 que define as receitas, despesas e regras fiscais de Portugal para o ano. Para o setor imobiliário, o OE2026 atualizou os escalões do IMT Jovem e aumentou a dedução de rendas no IRS. As medidas mais amplas, como o IVA a 6% na construção, constam de um diploma separado, a Lei n.º 9-A/2026.

Quem tem direito ao IVA a 6%? Construtores ou proprietários que façam obras de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação própria permanente (com preço de venda até €660.982) ou ao arrendamento com rendas até €2.300 por mês. A obra deve ter início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

Quando há isenção de IMT? Jovens até 35 anos na compra da primeira habitação própria até €330.539 têm isenção total. Imóveis até €106.346 para habitação própria têm isenção geral. Investidores com Contratos de Investimento para Arrendamento também têm isenção de IMT na aquisição. Não residentes, no entanto, pagam taxa fixa de 7,5% sem isenções.

Como funciona o IMI e quando há isenção? O IMI é um imposto anual sobre a propriedade. Investidores com CIA podem ter isenção total de IMI por até 8 anos e redução de 50% no período seguinte. Para imóveis de habitação própria e permanente, existe isenção temporária de 3 anos prevista no Código do IMI, condicionada ao Valor Patrimonial Tributário do imóvel.

Vale a pena comprar imóvel em Portugal em 2026? Do ponto de vista fiscal, há condições favoráveis, especialmente para jovens compradores e investidores em arrendamento moderado. Mas cada situação é única, e parte dos benefícios ainda depende de regulamentação definitiva. O ideal é fazer uma análise personalizada com um contabilista antes de decidir.

Estrangeiros têm os mesmos benefícios? Não. Não residentes fiscais em Portugal passam a pagar uma taxa fixa de 7,5% de IMT, sem direito a isenções. As exceções aplicam-se a quem se tornar residente fiscal em até 2 anos após a compra, ou destinar o imóvel a arrendamento moderado por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.

Conteúdo de caráter informativo. A Lei n.º 9-A/2026 está sujeita a regulamentação por decretos de execução, com prazo de 180 dias a contar de março de 2026. As informações podem sofrer ajustes. Consulte sempre um profissional qualificado antes de tomar decisões fiscais ou de investimento.