Ganho de capital na venda de imóvel,como funciona?

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O que acontece quando uma pessoa vende um imóvel, e obtém disso um valor de lucro na transação? O lucro dessas operações se chamam ganho de capital, e aqui vamos ver quando ela ocorre e como declarar esse valor à Receita Federal.

 

O que é ganho de capital?

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda de bens ou direitos e o valor de custo dessa aquisição.

As pessoas físicas que obtiverem ganho de capital, ou seja, lucro nessa transação, devem pagar imposto sobre parte dele, e declarar para a Receita Federal no ano seguinte ao recebimento.

As alíquotas de pagamento à receita, baseadas no valor do bem ou direito, atualmente são:

Até R$ 5 milhões: 15%

De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%

De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%

Mais de R$ 30 milhões: 22,5%

É aplicado a todos os residentes do Brasil, a obrigação do pagamento do imposto, de quem teve ganho de capital na venda de quaisquer bens ou direitos, localizados no país ou no exterior, se foram pagos em reais.

Há a obrigação também para os residentes do exterior, quando o imóvel estiver localizado no Brasil, desde que se observe os acordos estabelecidos no país de residência do contribuinte.

Existe obrigação de pagamento por pessoas físicas, que:

  • sejam alienantes e residentes no País;
  • procurador do alienante, em nome deste, se o alienante não residir no País;
  • inventariante, em nome do patrimônio, em casos de transferências por falecimento;
  • doador, em casos de doações, incluindo se houve adiantamento da legítima;
  • ex-cônjuge ou ex-convivente , se na separação conjugal ou da união estável, tiver recebido  bem ou direito objeto da tributação;
  • cedente, na cessão de direitos hereditários.

 

Quanto vou pagar de imposto?

Para todas as pessoas físicas que não recebem a isenção do pagamento sobre o ganho de capital, deve se observar algumas condições para a contribuição.

Se o imposto não for pago até trinta dias depois do prazo determinado pela lei, deve se calcular juros e multa de mora ou de ofício, no segundo mês da venda do imóvel, e ao recebimento do valor total ou da parcela.

Para o cálculo do imposto sobre a renda que recai no ganho de capital, aplicam-se os fatores de redução FR1 e FR2 do ganho de capital apurado.

A base de cálculo do imposto, vai ser a multiplicação do ganho de capital de acordo com os fatores de redução. Seguem as fórmulas de cálculo, abaixo:

I – FR1 = 1/1,0060 m1

Nessa fórmula, “m1” é a referência da quantidade de meses ou da fração que se passou entre a data de compra do imóvel, e a publicação da lei de 2005, incluindo os casos que a compra foi realizada no mês da publicação.

II – FR2 = 1/1,0035 m2

Já na segunda fórmula, “m2” se refere ao número de meses ou fração passados entre o mês seguinte ao da publicação da Lei, ou o mês da compra do imóvel, se foi depois, e o de sua transferência.

 

Quem está isento de pagar ganho de capital?

A isenção do imposto de renda para o contribuinte que obteve lucro na venda de imóvel, é estabelecida pela Lei Nº 11.196, de 21 de Novembro de 2005.

Em compras feitas em mercado de balcão, se o valor do bem ou direito for até R$20.000,00, há isenção do imposto do ganho de capital.

Nas outras situações de venda, o valor máximo é de até R$35.000,00 de ganho de capital.

Para moradores do Brasil, há isenção na venda de imóvel residencial, se em até 180 dias da assinatura do contrato, a pessoa efetuar a compra de outro imóvel residencial.

 

Como declarar ganho de capital na venda de imóveis?

Para declarar o ganho de capital na venda de imóvel, deve se enviar a declaração no mês seguinte à venda do bem ou direito, fora da época tradicional da declaração do Imposto de Renda.

Já em casos de compra de mais de um imóvel, a isenção é aplicada somente na parcela utilizada na compra de imóveis residenciais.

O benefício da isenção é concedido somente uma vez a cada cinco anos, para cada pessoa física.

O valor do pagamento é calculado com base na alíquota do ganho de capital, e através do site, é possível emitir o DARF para pagamento.

Para a emissão, basta baixar o programa e ter em mãos todos os documentos que comprovem o ganho de capital.

E, para facilitar o preenchimento da Declaração de Imposto de Renda (DIRPF), no ano seguinte ao pagamento, os registros podem ser importados.

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