Airbnb e Booking em Portugal: Como as Plataformas Reportam os Seus Dados à Autoridade Tributária com o DAC7

O Que É o DAC7

DAC7 é a abreviatura da sétima revisão da Diretiva de Cooperação Administrativa entre Estados Membros da União Europeia em matéria fiscal (Diretiva 2011/16/UE). A versão de 2021 (Diretiva 2021/514) estendeu o âmbito da troca automática de informações às plataformas digitais.

O objetivo é simples: ao longo da última década, o crescimento da economia das plataformas criou uma categoria de rendimentos que muitas vezes não era declarada, não por dolo deliberado, mas porque não havia mecanismos de reporte sistemático. Um proprietário que alugava o apartamento por alguns fins de semana recebia o dinheiro diretamente na conta bancária e poderia facilmente não o incluir no IRS. O DAC7 fecha esse caminho.

O DAC7 não cria nenhum novo imposto. Não muda os coeficientes de IRS do alojamento local nem altera as regras de IVA. O que faz é garantir que as autoridades fiscais de todos os Estados-Membros da UE passam a ter informação sistemática sobre rendimentos gerados através de plataformas digitais, tornando muito mais difícil omiti-los nas declarações fiscais.

O Que as Plataformas São Obrigadas a Comunicar

Quando o Airbnb ou o Booking comunicam os seus dados às autoridades fiscais, o conjunto de informações enviadas é bastante detalhado. Para cada anfitrião com atividade reportável, as plataformas devem comunicar:

Dados de identificação: nome completo, endereço, data de nascimento, número de identificação fiscal (NIF em Portugal) e, quando aplicável, o número de registo da empresa (NPC ou NIPC para pessoas coletivas).

Dados financeiros do período reportado: o montante total recebido pelo anfitrião por trimestre, o número de transações realizadas, as comissões e taxas retidas pela plataforma reportadas em separado, e o IBAN ou referência da conta financeira através da qual os pagamentos foram efectuados.

Dados do imóvel arrendado: o endereço de cada propriedade disponibilizada para aluguer, o número de dias em que esteve arrendada durante o ano e, quando disponível, o número de registo do imóvel no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local).

Esta comunicação é feita uma vez por ano, com prazo até 31 de janeiro de cada ano, referente ao ano civil anterior. A primeira comunicação, relativa a 2023, foi efetuada em janeiro de 2024.

Como os Dados Chegam à Autoridade Tributária Portuguesa

Este é o ponto que mais surpreende quem pensa que a informação vai diretamente do Airbnb para a AT portuguesa. O caminho é indireto, mas igualmente eficaz.

O Airbnb está registado na Irlanda para efeitos fiscais na UE. Isso significa que o Airbnb comunica os dados dos anfitriões portugueses à autoridade fiscal irlandesa (Revenue Commissioners). A autoridade fiscal irlandesa, por sua vez, partilha automaticamente essa informação com a Autoridade Tributária e Aduaneira de Portugal, no âmbito do mecanismo de troca automática de informações entre Estados-Membros previsto no DAC7.

O Booking.com está registado nos Países Baixos. O percurso é o mesmo: Booking reporta à autoridade fiscal holandesa, que partilha com a AT portuguesa.

O resultado prático para o anfitrião é idêntico: a AT recebe os dados. A diferença está apenas no caminho técnico que a informação percorre antes de chegar ao sistema da autoridade fiscal portuguesa.

Quem É Abrangido: Limites e Excepções

Nem toda a atividade numa plataforma gera obrigação de reporte. O DAC7 define um conceito de "vendedor declarável" e estabelece algumas excepções.

Para o arrendamento de imóveis, como o alojamento local no Airbnb ou no Booking, a obrigação de comunicação aplica-se à generalidade das situações, não estando sujeita a limiares de volume tão restritivos como acontece com vendedores de bens.

Estão excluídos da obrigação de comunicação os chamados "vendedores excluídos", nomeadamente:

Entidades governamentais: organismos públicos que disponibilizem imóveis através de plataformas.

Grandes cadeias hoteleiras com cotação em bolsa: entidades que realizam um volume muito elevado de transações e cujas obrigações fiscais estão sujeitas a outros mecanismos de controlo.

Para os anfitriões individuais de alojamento local em Portugal, a regra geral é que a obrigação de comunicação se aplica desde que haja atividade com relevância fiscal durante o ano. Não existe um limiar de valor que permita ao anfitrião médio escapar ao radar do DAC7.

O Que a AT Faz Com Esta Informação

A AT recebe os dados comunicados pelas plataformas e cruza-os automaticamente com as declarações de IRS entregues pelos contribuintes.

Este cruzamento compara, por NIF, o que o Airbnb ou o Booking declararam que o anfitrião recebeu com o que o contribuinte declarou na sua declaração de IRS. Se os valores forem compatíveis, não há qualquer consequência. Se existir uma divergência relevante, a AT pode:

Notificar o contribuinte para clarificar a diferença e, se for o caso, corrigir a declaração voluntariamente.

Iniciar um procedimento de inspecção se a divergência for significativa ou repetida.

Emitir liquidação adicional de IRS correspondente aos rendimentos não declarados, acrescida de juros compensatórios e eventualmente de coima por falta de declaração.

Uma situação frequente é a confusão entre o valor bruto recebido através da plataforma e o valor líquido após dedução das comissões. O DAC7 obriga as plataformas a comunicar o montante bruto pago ao anfitrião antes de deduzir as comissões. Se o anfitrião declarou apenas o valor líquido que efectivamente recebeu na conta, sem considerar que a comissão da plataforma também pode constar do reporte, pode existir uma aparente divergência que precisa de ser explicada.

O Que Deve Verificar nas Suas Plataformas

Para garantir que os dados que o Airbnb ou o Booking comunicam à AT são correctos e coincidem com a sua situação fiscal, há um conjunto de verificações que deve fazer:

NIF correcto em todas as plataformas. A comunicação do DAC7 é feita com base no NIF. Se o NIF que está registado na plataforma estiver errado, o reporte pode ser associado a outra pessoa ou gerar uma inconsistência. Verifique no painel de conta de cada plataforma se o NIF está correcto.

Número de registo RNAL actualizado. Com o Regulamento Europeu 2024/1028 sobre o registo único de arrendamento, as plataformas passam a verificar o número RNAL antes de publicar anúncios e a incluí-lo nas comunicações DAC7. Certifique-se de que o número RNAL correcto está inserido no anúncio.

Reconciliação dos valores reportados. Antes de entregar o IRS, obtenha o extrato fiscal que o Airbnb e o Booking disponibilizam anualmente na sua conta, com o total de pagamentos efectuados, comissões retidas e transacções por trimestre. Compare esses valores com os que vai declarar no IRS.

Compreender o que entra no rendimento tributável. O coeficiente de IRS aplica-se ao rendimento bruto da actividade. A comissão cobrada pela plataforma é uma despesa da sua actividade, não uma redução do rendimento bruto. Se recebia 100€ por noite e a plataforma ficou com 15€, o rendimento bruto é 100€ e os 15€ são uma despesa. A plataforma pode reportar os 85€ que transferiu ou os 100€ que o hóspede pagou, dependendo da sua política. Confirme com o seu contabilista como cada plataforma detalha o seu reporte.

DAC7 e IRS do Alojamento Local: O Que Está Relacionado

O DAC7 não substitui nem altera a obrigação de declarar os rendimentos do alojamento local no IRS. O que faz é tornar essa declaração mais difícil de omitir ou de errar, porque a AT dispõe de informação própria para comparar.

Se ainda não está familiarizado com a tributação do alojamento local em Portugal, os coeficientes aplicáveis (0,35 para imóveis fora de zonas de contenção, 0,50 para imóveis em zonas de contenção), o limiar de IVA e as obrigações de registo no RNAL, o guia completo sobre alojamento local em Portugal 2026 cobre cada um desses pontos em detalhe.

A Facilite Trata da Declaração de IRS do Seu Alojamento Local

Conciliar os valores reportados pelo Airbnb e pelo Booking com a declaração de IRS correcta exige atenção ao detalhe, especialmente quando há cancelamentos, reembolsos, comissões variáveis ou quando o anfitrião opera em mais de uma plataforma. A Facilite tem contabilistas certificados disponíveis para cuidar desta e de todas as outras obrigações fiscais do seu alojamento local em Portugal.

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FAQ: DAC7 e as Plataformas de Alojamento em Portugal

O que é o DAC7? É a sétima revisão da Diretiva de Cooperação Administrativa da UE em matéria fiscal, transposta para a lei portuguesa pela Lei n.º 36/2023. Obriga plataformas digitais como o Airbnb e o Booking a comunicar às autoridades fiscais os rendimentos dos utilizadores com atividade nessas plataformas.

O DAC7 cria um novo imposto? Não. O DAC7 não cria nenhum imposto novo. O que faz é garantir que as autoridades fiscais recebem automaticamente informação sobre rendimentos gerados em plataformas digitais, tornando mais difícil a omissão desses rendimentos nas declarações fiscais.

O Airbnb comunica directamente com a Autoridade Tributária portuguesa? Não directamente. O Airbnb está registado na Irlanda e reporta os dados à autoridade fiscal irlandesa. Esta, por sua vez, partilha automaticamente as informações com a AT portuguesa no âmbito do mecanismo de troca de informações entre Estados-Membros da UE.

Que dados exactamente o Airbnb comunica sobre mim? Nome, endereço, NIF, número de conta financeira, montante total recebido por trimestre, número de transacções, comissões retidas pela plataforma, endereço de cada imóvel arrendado e número de dias em que esteve arrendado durante o ano.

Até quando as plataformas têm de fazer a comunicação? Até 31 de janeiro de cada ano, referente ao ano civil anterior. A primeira comunicação, relativa a 2023, foi efectuada em janeiro de 2024.

O que acontece se os valores reportados pelo Airbnb não coincidirem com a minha declaração de IRS? A AT deteta a divergência automaticamente no cruzamento de dados. Pode emitir uma notificação para o contribuinte esclarecer a diferença, iniciar uma inspecção ou emitir liquidação adicional de IRS com juros e eventual coima.

Tenho de fazer alguma coisa específica por causa do DAC7? A obrigação de reporte recai sobre as plataformas, não sobre o anfitrião. O que deve verificar é que o seu NIF está correcto em todas as plataformas onde opera, que o número RNAL está actualizado nos anúncios e que os valores que vai declarar no IRS são compatíveis com o que as plataformas reportaram.

O Booking.com também está abrangido pelo DAC7? Sim. Todas as plataformas digitais que facilitam o arrendamento de imóveis na UE estão abrangidas, incluindo o Booking.com, o Vrbo, o TripAdvisor e outras. A obrigação aplica-se à plataforma, independentemente do país onde está sediada, desde que opere no mercado da UE.