Contrato de Aluguel por Temporada: O Que a Lei Exige, Prazo de 90 Dias e Modelo Comentado

O Que É a Locação por Temporada na Lei

A locação por temporada é uma categoria jurídica específica da Lei do Inquilinato. O artigo 48 define como locação por temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo determinado, para uma das seguintes finalidades: lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras no imóvel principal do locatário, feiras, congressos e outros eventos similares.

O que isso significa para quem aluga pelo Airbnb: a hospedagem turística se enquadra na hipótese de lazer, que é a mais ampla e a mais usada. Isso dá ao contrato de temporada base legal sólida para regular esse tipo de hospedagem.

O que não é locação por temporada: estadia de mais de 90 dias, contratos sem finalidade temporária específica, ou contratos em que a destinação real é moradia permanente. Se essas situações ocorrerem, a locação pode ser re-caracterizada como residencial comum pela Justiça, com todas as proteções que o inquilinato dá ao locatário e que dificultam a retomada do imóvel pelo proprietário.

O Prazo de 90 Dias: O Limite Que Você Não Pode Ultrapassar

O prazo máximo do contrato de aluguel por temporada é de 90 dias corridos. Este é o limite estabelecido pelo artigo 48 da Lei 8.245/91 e ele tem uma consequência direta que todo proprietário precisa conhecer.

Se o hóspede permanecer no imóvel depois de 90 dias sem que o proprietário tome providências formais, o contrato se converte automaticamente em locação residencial padrão por prazo indeterminado, nos termos do artigo 50. Isso significa que o proprietário perde o direito de reaver o imóvel imediatamente: passa a se aplicar o regime da locação residencial comum, com todas as proteções ao inquilino, prazo para notificação e possibilidade de resistência à desocupação.

Como evitar essa situação:

Se quiser renovar uma estadia que se aproxima de 90 dias, formalize a renovação com novo contrato antes do vencimento do primeiro e certifique-se de que o total dos dois contratos não ultrapassa os 90 dias.

Se quiser que o hóspede saia exatamente na data acordada, inclua no contrato uma cláusula improrrogável com hora e data de saída e, se necessário, envie notificação formal antes do vencimento. O silêncio do proprietário é interpretado pela lei como concordância com a permanência.

Para estadias longas que ultrapassarão 90 dias, use a locação residencial padrão desde o início: não tente contornar o limite fragmentando o período em contratos menores sucessivos com o mesmo locatário para o mesmo imóvel, porque tribunais têm recaracterizado esse tipo de manobra.

O Que o Contrato de Temporada Deve Ter Obrigatoriamente

Independente do valor ou duração da hospedagem, o contrato precisa ter:

Qualificação completa das partes. Nome completo, CPF, RG, endereço, telefone e e-mail do locador (proprietário) e do locatário (hóspede). Para locatário estrangeiro, passaporte.

Descrição detalhada do imóvel. Endereço completo incluindo número e complemento, tipo de imóvel (apartamento, casa, quarto), metragem e número de cômodos.

Prazo determinado com data e hora. Data e horário exatos de início e de término. O artigo 48 exige prazo determinado: um contrato sem data de saída definida não é contrato de temporada, é locação por prazo indeterminado.

Finalidade da locação. Lazer, trabalho temporário, tratamento de saúde ou outra finalidade prevista na lei. Essa cláusula é importante porque documenta que a estadia tem caráter temporário.

Inventário do imóvel. Lista dos móveis, eletrodomésticos e utensílios que equipam o imóvel. O inventário é a base para cobrar indenização por danos: sem ele, é a palavra do proprietário contra a do hóspede.

Valor e forma de pagamento. O valor total do período (ou o valor por diária se preferir), quando e como será pago. Inclua se há taxa de limpeza e se ela está incluída no valor ou é cobrada separadamente.

Garantia e condições de devolução. Qual a garantia exigida, o valor e as condições de devolução ao término.

Regras de uso. O que o hóspede pode e não pode fazer no imóvel durante a hospedagem.

Assinaturas. Locador, locatário e duas testemunhas. Para validade mais robusta, especialmente em valores altos, o reconhecimento de firma das assinaturas é recomendado.

Cláusulas Que Protegem o Proprietário e Que o Airbnb Não Cobre

Além das cláusulas obrigatórias, existem situações específicas que o contrato próprio resolve de forma muito mais clara do que as políticas da plataforma:

Limite de hóspedes. Defina o número máximo de pessoas que podem ocupar o imóvel simultaneamente. O Airbnb registra o número de hóspedes declarado na reserva, mas não impede que o locatário traga mais pessoas. O contrato com cláusula de limite e multa por descumprimento dá base para cobrar ou para rescindir.

Proibição de festas e eventos. O Airbnb tem políticas contra festas, mas a aplicação no imóvel depende de você. Uma cláusula contratual com multa específica por organização de festas ou eventos no imóvel é mais direta e imediatamente acionável.

Política de pets. Defina se animais são permitidos, quais tipos e qual o porte máximo. Inclua cláusula de responsabilidade por danos causados por animais do hóspede.

Horário de check-in e check-out. Horários precisos para entrada e saída, com multa por atraso no check-out. Diária extra pelo atraso é uma alternativa que muitos contratos adotam.

Taxa de limpeza. Se cobrada separadamente, especifique o valor e se é devolvida em alguma condição.

Política de cancelamento. Quais as regras de reembolso caso o hóspede cancele a reserva com antecedência. Essa cláusula complementa a política de cancelamento da plataforma, mas só tem validade entre as partes no contrato próprio.

Pagamento Antecipado e Caução: O Que a Lei Permite

A locação por temporada é a única modalidade de locação em que a lei expressamente permite que o locador cobre o valor integral do período de forma antecipada, antes da entrada do hóspede. O artigo 49 da Lei 8.245/91 prevê essa possibilidade, que não existe no aluguel residencial comum.

Além do pagamento antecipado, o proprietário pode exigir garantia. As opções mais comuns são:

Caução em dinheiro: entre 1 e 3 vezes o valor do período de locação. O valor deve ser depositado em conta poupança em nome do hóspede e devolvido em até 30 dias após o término do contrato, descontados eventuais danos comprovados com documentação.

Caução em bens: veículo ou imóvel como garantia, menos comum mas previsto em lei.

Seguro-fiança: contratado pelo hóspede junto a uma seguradora.

Na prática, para hospedagens via Airbnb de curta duração (fins de semana, semanas), a combinação de pagamento antecipado via plataforma mais caução em dinheiro no check-in é o modelo mais usado. Para estadias mais longas (um mês ou mais), o seguro-fiança pode ser mais adequado.

O Airbnb Substitui o Contrato? Não Completamente

O sistema do Airbnb documenta a reserva, processa o pagamento, registra as avaliações e opera o programa de garantias da plataforma (AirCover). Para a maioria das hospedagens, isso é suficiente.

O contrato próprio se torna relevante quando:

O dano causado pelo hóspede ultrapassa o que o AirCover cobre ou o que a plataforma reembolsa no processo de resolução de disputas. A situação envolve comportamentos que precisam de base contratual para ação judicial, como ultrapassar o limite de hóspedes ou realizar festas. A estadia é longa (várias semanas), o valor é alto ou o imóvel tem características especiais que tornam o risco de dano mais relevante. Você quer definir condições que a plataforma não permite configurar (como pets de porte específico ou regras de uso específicas do imóvel).

O Que Mudou com o STJ em Maio de 2026

Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por 5 votos a 4, no REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, que a oferta de imóvel residencial em plataformas de curta temporada como o Airbnb exige autorização prévia de 2/3 dos condôminos em assembleia, com alteração da convenção do condomínio. Sem essa aprovação, o condomínio pode proibir, multar e buscar liminar para suspender a atividade.

O que isso muda na prática para proprietários que alugam pelo Airbnb em apartamentos:

Se o seu condomínio nunca discutiu o assunto em assembleia e a convenção não permite expressamente, a atividade está em risco jurídico após essa decisão. Se a convenção proíbe, o risco de ação judicial é alto. Se a convenção permite ou se o condomínio aprovou em assembleia com 2/3, a atividade continua regular.

Importante: a decisão se aplica a imóveis em regime de condomínio residencial. Para casas e imóveis independentes fora de condomínio, a decisão não tem impacto. A decisão não vincula obrigatoriamente o Judiciário por não ter sido proferida em recurso repetitivo, mas consolida o entendimento das duas turmas de direito privado do STJ e deve orientar as instâncias inferiores.

Tributação: Quanto Você Paga de Imposto Sobre o Aluguel por Temporada

Os rendimentos de aluguel por temporada são tributados como rendimentos de aluguel comuns, pela tabela progressiva do IR. Não existe uma alíquota única: o imposto varia conforme o total de rendimentos recebidos no mês.

O recolhimento é feito mensalmente pelo carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. No ano seguinte, esses valores são incluídos na declaração anual do IRPF.

Com a Reforma Tributária, o IBS e a CBS passam a incidir sobre aluguéis de curta duração para quem tiver mais de 3 imóveis alugados e faturar mais de R$ 240 mil por ano com essa atividade. Abaixo desses dois limites simultâneos, a tributação continua sendo apenas o IR via carnê-leão, como é hoje. A transição vai até 2033.

Modelo de Contrato Comentado

O contrato de aluguel por temporada não tem formato único obrigatório, mas precisa cobrir as cláusulas descritas acima. O modelo abaixo é simplificado e comentado para facilitar a compreensão. Para contratos com valores elevados, períodos longos ou situações específicas, a revisão por advogado é recomendada.

CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA (Art. 48 da Lei nº 8.245/91)

CLÁUSULA 1 — DAS PARTES

Locador: [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], CPF nº [xxx], RG nº [xxx], residente em [endereço completo].

Locatário: [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], CPF nº [xxx], RG nº [xxx], residente em [endereço completo].

Comentário: inclua telefone e e-mail de ambas as partes para facilitar a comunicação durante a hospedagem.

CLÁUSULA 2 — DO IMÓVEL

O Locador cede ao Locatário, para uso temporário e exclusivo, o imóvel situado em [endereço completo], composto por [descrição dos cômodos], devidamente descrito no Inventário em Anexo.

Comentário: o Inventário em Anexo é obrigatório. Liste todos os móveis, eletrodomésticos e utensílios, com estado de conservação de cada item. Fotos assinadas pelas partes reforçam a documentação.

CLÁUSULA 3 — DO PRAZO

A locação tem início em [data] às [hora] e término em [data] às [hora], sendo o prazo total de [número] dias, improrrogável.

Comentário: o prazo máximo é de 90 dias corridos. A palavra "improrrogável" é importante para evitar a conversão automática em locação residencial se o hóspede tentar permanecer além da data de saída.

CLÁUSULA 4 — DA FINALIDADE

A presente locação tem por finalidade [lazer / realização de curso / tratamento de saúde / outra finalidade prevista no Art. 48], sendo vedado o uso para moradia permanente ou outra finalidade não prevista neste contrato.

CLÁUSULA 5 — DO VALOR E DO PAGAMENTO

O valor total da locação é de R$ [valor], a ser pago antecipadamente em [forma e prazo de pagamento].

A taxa de limpeza, no valor de R$ [valor], será paga [antecipadamente / no check-in] e [não será reembolsada / será reembolsada se o cancelamento ocorrer com X dias de antecedência].

Comentário: o Art. 49 permite o pagamento antecipado de todo o período. Separe o aluguel da taxa de limpeza para transparência e para facilitar eventuais disputas.

CLÁUSULA 6 — DA GARANTIA

O Locatário deposita, a título de caução, o valor de R$ [valor] correspondente a [número] vez(es) o valor total do período. O valor será devolvido em até 30 dias após o término do contrato, descontados eventuais danos ao imóvel ou aos bens do Inventário, devidamente documentados.

CLÁUSULA 7 — DAS REGRAS DE USO

7.1 O número máximo de hóspedes é de [número] pessoas. A permanência de hóspedes além desse número sem autorização expressa do Locador gera multa de R$ [valor] por pessoa por noite, sem prejuízo da rescisão imediata do contrato.

7.2 É vedada a realização de festas, eventos, shows ou qualquer reunião que possa causar perturbação da vizinhança. O descumprimento gera multa de R$ [valor] e rescisão imediata.

7.3 [Animais de estimação: são / não são permitidos. Se permitidos: especifique tipo e porte.]

7.4 O check-in ocorre até as [hora] e o check-out deve ocorrer até as [hora]. Atraso no check-out gera cobrança de R$ [valor] por hora ou fração.

CLÁUSULA 8 — DAS MULTAS E RESCISÃO

O descumprimento de qualquer cláusula deste contrato pelo Locatário autoriza o Locador a rescindir o contrato imediatamente, sem devolução proporcional do valor pago, e a cobrar multa de R$ [valor], sem prejuízo de indenização por danos.

CLÁUSULA 9 — DO FORO

As partes elegem o foro da comarca de [cidade] para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste contrato.

Assinaturas do Locador, Locatário e duas testemunhas.

O Que Fazer Se o Hóspede Não Sair No Prazo

Se o hóspede permanecer no imóvel após o término do contrato sem acordo para renovação, o proprietário pode:

1. Notificar formalmente o hóspede pela via extrajudicial ou judicial exigindo a desocupação imediata.

2. Se não houver desocupação voluntária, ajuizar ação de despejo por término de prazo, que na locação por temporada tem rito mais rápido do que a locação residencial comum.

3. O proprietário não pode, em hipótese alguma, forçar a entrada no imóvel, cortar serviços essenciais ou remover os pertences do hóspede por conta própria. Essas ações configuram esbulho possessório e podem resultar em ação criminal contra o proprietário.

A Facilite Pode Ajudar Com a Parte Fiscal do Seu Aluguel por Temporada

O contrato cuida da relação com o hóspede. A parte fiscal do aluguel por temporada, que envolve carnê-leão mensal e IRPF anual, precisa de acompanhamento contábil. A contabilidade online da Facilite é especializada em atividades de aluguel por temporada e pode ajudar com a organização tributária do início ao fim.

FAQ: Contrato de Aluguel por Temporada

O contrato de aluguel por temporada é obrigatório? Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado. Sem contrato escrito, o proprietário não tem base documental para cobrar por danos, exigir a saída na data acordada ou fazer cumprir as regras de uso do imóvel.

Qual é o prazo máximo do aluguel por temporada? 90 dias corridos, conforme o artigo 48 da Lei 8.245/91. Acima desse prazo, o contrato se converte automaticamente em locação residencial padrão, com todas as proteções ao inquilino que isso implica.

Posso cobrar o aluguel inteiro antes da entrada do hóspede? Sim. O artigo 49 da Lei 8.245/91 autoriza expressamente o pagamento antecipado de todo o período na locação por temporada. É a única modalidade de locação em que isso é permitido.

O Airbnb substitui o contrato por temporada? Parcialmente. O sistema da plataforma cobre o pagamento e as avaliações, mas não define condições específicas como limite de hóspedes, proibição de festas, regras sobre pets, horários de check-in/out ou penalidades por dano além do que o AirCover cobre. O contrato próprio preenche essas lacunas.

Posso fazer dois contratos seguidos com o mesmo hóspede para ficar além de 90 dias? Não de forma segura. Tribunais têm recaracterizado contratos sucessivos com o mesmo locatário no mesmo imóvel como locação residencial comum, especialmente quando claramente concebidos para contornar o limite de 90 dias.

O que acontece se o hóspede não sair no prazo? O proprietário deve notificar formalmente o hóspede e, se necessário, ajuizar ação de despejo. Não é permitido forçar a entrada, cortar serviços ou remover pertences do hóspede por conta própria.

O condomínio pode proibir aluguel por temporada? Sim. Desde a decisão da 2ª Seção do STJ de 7 de maio de 2026 (REsp 2.121.055/MG), a oferta de imóvel em plataformas de curta temporada em condomínios residenciais exige autorização prévia de 2/3 dos condôminos em assembleia. Sem essa aprovação, o condomínio pode proibir e buscar liminar. A decisão não se aplica a imóveis independentes fora de regime de condomínio.