Senhorios em Portugal: Regras para contratos de arrendamento e tributação de rendas

IRS sobre Rendas em 2026: novas regras para senhorios e taxa reduzida de 10%

Uma das alterações mais importantes previstas no âmbito das políticas de habitação é o incentivo à chamada renda moderada.

A partir de 2026, os senhorios que firmam contratos de arrendamento para habitação permanente, e respeitam limites máximos de renda definidos pelo Governo, podem beneficiar-se de uma taxa reduzida de 10% em IRS.

Principais condições previstas:

• O contrato deve destinar-se à habitação própria e permanente do arrendatário.

• A renda não pode extrapolar os limites definidos em função do tipo e localização.

• Há previsão de um limite indicativo de rendas até aproximadamente 2.300€ mensais, se forem enquadradas nos critérios de renda moderada.

• O contrato precisa estar registado no Portal das Finanças.

Esta medida pretende estimular o aumento da oferta habitacional com valores acessíveis, ao mesmo tempo que recompensa o senhorio com uma redução considerável da carga fiscal.

Os proprietários que desejam se preparar para estas mudanças e garantir conformidade com obrigações fiscais digitais, recomendamos o acompanhamento das actualizações referentes ao e-fatura-2026.

Contrato de arrendamento em Portugal: regras legais, registo nas Finanças e obrigações do senhorio

O primeiro passo antes de pensar na tributação das rendas prediais, é ter certeza que o contrato está formalizado correctamente.

1. Formalização obrigatória

O contrato deve obedecer a alguns critérios, como:

• Ser celebrado por escrito;

• Identificar correctamente senhorio e arrendatário;

• Indicar valor da renda, prazo, finalidade e demais cláusulas;

• Ser comunicado no Portal das Finanças pelo senhorio.

É obrigatório comunicar à AT dentro do prazo legal após a assinatura do contrato.

2. Caução e rendas antecipadas

• Em regra, a caução não pode ultrapassar o valor respectivo a duas rendas.

• É possível solicitar rendas antecipadas (geralmente um ou dois meses), desde que esteja previsto no contrato.

Estes valores não substituem a obrigação de emissão de recibo electrónico quando a renda é efectivamente recebida.

3. Duração do contrato e impacto fiscal

A duração do contrato tem impacto directo na taxa de IRS aplicável. Para os contratos habitacionais, as reduções são feitas de forma progressiva, como veremos a seguir:

• 2 a 5 anos – redução referente à taxa base.

• 5 a 10 anos – taxa de 15%.

• 10 a 20 anos – taxa de 10%.

• Superior a 20 anos – taxa de 5%.

Dessa forma, quanto maior a estabilidade do contrato, menor a carga fiscal. Esta política tem o objetivo de promover arrendamentos de longa duração.

Tributação de rendas em Portugal: IRS e IRC para senhorios

Agora, vamos apresentar as principais formas de tributação de rendas em Portugal e as características de cada uma.

Taxa Geral- Arrendamento Habitacional

A taxa de tributação autónoma sobre rendimentos líquidos é de 25%, e o senhorio pode escolher o englobamento, se considerar que a sua taxa marginal global seja inferior. Mas essa decisão deve ser analisada detalhadamente a cada caso.

Reduções por duração

Como já mencionamos, as taxas de redução por tempo de duração, são:

• 5 a 10 anos: 15%

• 10 a 20 anos: 10%

• 20 anos: 5%

Estas reduções são aplicadas se cumpridas efectivamente a duração contratual.

Arrendamento Não Habitacional

Em situações em que os imóveis são destinados a comércio ou serviços, a taxa de aplicação é de 28%, exceto se tiver enquadramento diferente por opção de englobamento.

Imposto do Selo

O senhorio é obrigado a fazer pagamentos do:

• Imposto do Selo correspondente a 10% do valor de uma renda mensal, pago aquando da comunicação do contrato.

Este é um encargo exclusivo do proprietário.

Empresas (IRC)

Se o imóvel for afecto a uma empresa,acontece:

• Tributação dos rendimentos na sede de IRC.

• No caso de arrendamento acessível, poderá ocorrer benefício de consideração de somente 50% do rendimento para efeitos de base tributável, de acordo com o enquadramento legal aplicável.

Tributação de rendas prediais na prática: como calcular o IRS do senhorio

A apuração do imposto,deve considerar:

1. Total de rendas recebidas;

2. Dedução de despesas elegíveis (IMI, obras de conservação, condomínio, seguros obrigatórios, entre outros legalmente aceites);

3. Aplicação da taxa referente ao tipo e duração do contrato.

Um ponto fundamental é manter todos os documentos organizados e registados de forma correcta no sistema da Autoridade Tributária. Nesse momento, ter o acompanhamento de um contador online pode fazer diferença na correcta classificação das despesas e na optimização fiscal dentro dos parâmetros legais.

Quais as principais obrigações do senhorio em Portugal

Ser senhorio significa muito mais do que somente receber renda mensal. Vejamos as principais obrigações de um senhorio.

1. Emissão de recibos electrónicos

A emissão dos recibos no Portal das Finanças é obrigatória e deve ser feita até ao final do mês seguinte ao recebimento da renda.

2. Declaração anual de IRS

Os rendimentos precisam ser declarados no Anexo F (Categoria F). Se a actividade for considerada empresarial, utiliza-se o Anexo B. Por regra, as rendas são tributadas autonomamente.

3. Comunicação de contrato

O senhorio é obrigado a informar o contrato no Portal das Finanças e está sujeito ao Imposto do Selo.

4. Cumprimento das regras habitacionais

É fundamental que o senhorio garanta as condições de habitabilidade, respeite os prazos de aviso prévio, além de cumprir limites legais de actualização de renda.

Como fazer planeamento fiscal sendo senhorio em Portugal e pagar menos IRS

Um dos principais erros de um proprietário é não fazer um planeamento fiscal prévio. Antes de celebrar um contrato, é fundamental avaliar:

• A duração adequada para benefício fiscal;

• O impacto da renda na taxa que será aplicada;

• A oportunidade de aderir a programas de renda acessível;

• Alternativa entre tributação autónoma e englobamento.

Nesse momento, entram as soluções estruturadas com diferentes planos de contabilidade, que permitem ao senhorio ter uma visão estratégica mais ampla e não apenas cumprimento de obrigações.

O futuro do senhorio: alterações fiscais e impacto nas rendas em 2026

Com as alterações previstas até 2026, o cenário indica para:

• Incentivos a contratos longos;

• Benefícios fiscais para rendas moderadas;

• Maior digitalização e controlo fiscal;

• Reforço da obrigação de transparência.

O proprietário que mantiver tudo organizado, informado e estiver atento às mudanças constantes, terá vantagem competitiva e menor risco fiscal.

Ser senhorio exige estratégia, não apenas propriedade

O arrendamento de imóveis em Portugal pode ser muito vantajoso, porém exige conhecimento técnico e cumprimento rigoroso das regras fiscais.

Os passos essenciais para não cometer erros e reduzir impostos dentro da legalidade, incluem:

• Dominar a tributação das rendas prediais;

• Preparar-se para as alterações de 2026;

• E garantir a correcta formalização contratual.

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Na Facilite Contabilidade Online, combinamos atendimento personalizado e humanizado com tecnologia avançada para que cada senhorio tenha:

• Planeamento fiscal estratégico;

• Simulação de poupança em IRS;

• Apoio na emissão de recibos e declarações;

• Acompanhamento contínuo das alterações legais.

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