Tabela Imposto Aluguel 2026: A verdade sobre a alíquota de 44% e o IR

Alíquota de 44% no aluguel em 2026: mito ou realidade?

Uma das afirmações mais compartilhadas recentemente é que a reforma exigirá até 44% de imposto sobre aluguel por temporada ou renda de locação.

Isso é um mito quando se fala de modo isolado.

Essa porcentagem não é uma alíquota oficial de IR nem está programada como regra para todos os locadores. Ela só surgirá com a soma de vários tributos em um cenário extremo, o que nem sempre será aplicável.

De forma geral, ela é citada assim:

• 27,5% de IR (máximo da tabela progressiva),
  
  

  • IBS + CBS somados sem levar em conta redutores,
    
    

  • eventualmente outros encargos dependendo do tipo de operação.

Porém, como já mencionado, isso não é algo que simplesmente se aplica a todos. Essa soma de 44% é uma situação hipotética, muitas vezes considerada por quem calcula a carga total sem levar em conta as regras de redução ou as condições legais de quem de fato é obrigado a pagar IBS e CBS.

IBS e CBS no aluguel por temporada em 2026: entenda o impacto real

A reforma tributária substitui vários tributos antigos por um modelo de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), similares ao IVA (Imposto sobre Valor Agregado). Mas é necessário ter atenção, pois esses tributos não são cobrados automaticamente de todos que recebem aluguel. Eles só entram em cena se você ultrapassar certos critérios:

• Possuir mais de 3 imóveis alugados;

• Renda de aluguel anual superior ao limite definido (como R$240 mil);

• Explorar aluguel de forma empresarial/habitual.

Mas, se você recebe aluguel de poucos imóveis e de maneira eventual, é possível que se mantenha pagando somente o IRPF, sem IBS e CBS nos primeiros anos.

Dessa forma, o mito de que a reforma impõe “44% de imposto” é desfeito para todo mundo, já que a regra depende de cenário e perfis tributários.

Verdades sobre os impostos do aluguel de temporada na reforma

Agora, vamos separar bem o que é verdade dentro do cenário da reforma e da tabela IR aluguel 2026:

A reforma começa a valer a partir de 2026

A nova lógica tributária inicia a partir de janeiro de 2026, porém, de forma gradual e com fases iniciais de teste e obrigações acessórias antes do recolhimento efetivo.

IBS e CBS podem incidir sobre aluguel em determinados casos

Se você possui um grande volume de aluguéis (como muitos imóveis alugados, receita alta ou locação por temporada de forma periódica), pode ocorrer a incidência de IBS e CBS.

Existem redutores e regras que evitam carga exagerada

A lei prevê redutores e critérios para que a tributação efetiva seja menor. Por exemplo, em aluguéis residenciais tradicionais, é aplicado um redutor grande que reduz consideravelmente a base de cálculo, e resulta em aproximadamente 8% de IBS/CBS em muitos casos, e não 44%.

A reforma traz maior atenção da fiscalização

Com o novo sistema, acontecerá um cruzamento de dados mais completo, utilizando o  Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e mecanismos para diminuir a sonegação.

Ou seja, isso significa que a Receita Federal terá melhores ferramentas para analisar rendimentos e contratos, demonstrando a importância de manter tudo regularizado.

Como Pessoa Física e Jurídica serão tributadas na prática

Pessoa física com poucos imóveis

Se você tem de 1 a 3 imóveis e renda anual de aluguel abaixo dos limites definidos, sua tributação provavelmente seguirá o IRPF tradicional, de maneira progressiva (até 27,5%).

Você ainda deve declarar seus rendimentos e fazer o Carnê‑Leão corretamente, como sempre fez.

Pessoa física com grande volume (locador habitual)

Mas se você tiver muitos imóveis ou renda alta, isso pode torná-lo um contribuinte de IBS e CBS, e nesse caso a tributação total pode subir acima do IR sozinho.

Mesmo assim, não existe uma tabela única que afirme que “todos pagarão 44%”, pois isso vai depender do tipo de imóvel, do uso do redutor, do enquadramento legal entre outros fatores.

Pessoa jurídica (empresa alugadora)

Empresas que recebem aluguel também entram nos novos tributos, mas normalmente ganham um tratamento diferente, com cálculos diversos que podem gerar cargas efetivas menores se forem bem planejadas.

Aluguel por temporada x aluguel residencial: qual será mais tributado em 2026?

Um fator que contribui para o mito dos 44% é a comparação com a tributação de serviços.

Em vários casos de aluguel por temporada (como Airbnb ou Booking), a operação pode ser considerada prestação de serviços, o que muda a forma de aplicação dos tributos.

Isso significa que, em cenários extremos, alguns cálculos delineiam uma carga efetiva alta, próximo da casa dos 40%, mas não significa que todos pagarão isso.

Além disso, como já mencionamos antes, existem condições, critérios e redutores que minimizem esse impacto.

Como funciona a tabela do Imposto de Renda sobre aluguel em 2026

A essência da tributação de renda de pessoa física continua sendo o Imposto de Renda:

Tabela progressiva atual (vigente em 2026):

Essa é a base que já existia e que continua sendo aplicada à renda de aluguel para pessoas físicas.

Mesmo com a reforma, o IR continua, e os novos tributos podem aparecer sobre a mesma base somente se você ultrapassar os limites definidos.

Desmistificando os 44% no imposto sobre aluguel: o que realmente será cobrado 

O que é Verdade?

A reforma traz novos tributos (IBS e CBS) que, em determinadas situações, podem aumentar a carga fiscal total sobre aluguéis.

O que é Mito?

Não existe uma regra automática de 44% de imposto para todos que alugam imóveis em 2026. Essa porcentagem é uma presunção teórica ao se somar vários impostos sem levar em conta redutores e condições legais.

Sendo assim, a tabela IR aluguel 2026 ainda se baseia na tabela progressiva do IRPF para a grande maioria dos locadores. Os impostos IBS e CBS devem ser analisados caso a caso, com atenção ao volume de imóveis, forma de exploração e limites legais.

Quer entender em detalhes como os novos tributos IBS e CBS em 2026 para quem recebe aluguéis impactam sua situação? Confira nosso artigo técnico aprofundado: IBS e CBS em 2026 para quem recebe aluguéis.

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