IBS e CBS em 2026: como fica a tributação para quem recebe aluguéis

Quando IBS e CBS se aplicam ao aluguel de imóveis

Regra geral de incidência

De maneira tradicional, na tributação anterior à reforma:

• Pessoas físicas tributavam seus aluguéis através do Imposto de Renda (carnê leão), com alíquotas progressivas de até 27,5%.

• Pessoas jurídicas pagavam ISS, PIS e Cofins, de acordo com sua atividade imobiliária.

Com as mudanças da reforma, a locação de imóveis começa a ser considerada uma operação de consumo sujeita ao IBS e à CBS, além da tributação que já existe de Imposto de Renda.

Regras específicas para pessoas físicas

As pessoas físicas que recebem alugueis, não serão consideradas contribuintes do IBS e CBS de forma automática. Dentro da lei, existem alguns critérios objetivos para definir quando essa incidência ocorre, que inclui:

• Número de imóveis: proprietários com mais de 3 imóveis alugados serão obrigados a recolher IBS/CBS. 

• Renda de aluguel: quem tiver receita bruta anual superior a R$ 240 mil ou mensal média acima de R$ 24 mil será considerado contribuinte. 

Ainda existem regras de transição mensal, que se baseiam em receita mensal, e podem definir a incidência mesmo em um único mês em que a receita seja superior aos limites.

Como a nova tributação afeta quem recebe aluguéis

Nova base de tributação

Antes de 2026, a preocupação do locador (PF ou PJ) era cumprir as regras de Imposto de Renda e em determinados casos de ISS (quando o imóvel era associado a serviços). Com o IBS/CBS, a locação entra na base de um imposto de consumo, o que aumenta consideravelmente o universo de contribuidores. 

Mudança de padrão

• Pessoa física, locador “profissional” não pagará somente IR, e começa a entrar na base de ISS/ICMS unificada (IBS) e CBS, o que pode resultar em uma possível elevação tributária efetiva.

• Pessoa jurídica que já sofre tributação pelo ISS/PIS/Cofins verá a substituição desses tributos por CBS e IBS, o que pode trazer mudanças na carga tributária efetiva, créditos possíveis e conformidade fiscal. 

Redutores e benefícios: como minimizar o impacto do IBS e CBS nos aluguéis

Devido ao fato da reforma ter potencial de aumentar a carga tributária, foram incluídos no texto legislativo possíveis redutores e benefícios para locações, que incluem:

• Redutor social para imóvel residencial: pode ocorrer dedução de valor fixo mensal (como por exemplo R$ 600 por unidade) da base de cálculo do IBS/CBS em situações de locação 100% residencial. 

• Reduções percentuais: em casos de locação de imóveis, existe uma possibilidade de redução de 70% na base tributável, o que resultaria em uma carga efetiva mais baixa. 

Esses redutores têm a intenção de compatibilizar a tributação com a realidade do mercado imobiliário, que possui margens consideradas baixas se comparadas a outras atividades de consumo.

Diferença entre regra geral e casos específicos na tributação de aluguéis

Pessoa física X Pessoa jurídica

• Pessoa física (PF): sem estrutura societária, a Pessoa Física paga IRPF sobre lucro líquido e, se for enquadrada nos critérios de incidência, pagará IBS e CBS sobre a receita bruta de aluguéis.

• Pessoa jurídica (PJ), como uma empresa que possui imóveis, acontece a troca do ISS/PIS/Cofins pelos novos IBS e CBS, porém, pode usufruir créditos tributários (quando for aplicável), o que muitas vezes reduz a carga efetiva. 

Uma ótima estratégia para estruturação tributária é a criação de holding para quem recebe aluguéis, o que pode reduzir a carga tributária global, organizar patrimônio e facilitar sucessão.

Casos específicos: temporada e imóveis comerciais

Para os aluguéis de curta temporada (como Airbnb) e imóveis comerciais pode ocorrer tratamento adicional diferenciado, inclusive alíquotas e critérios próprios para a incidência, pois são considerados mais como serviço do que de uma locação residencial básica. 

Cronograma da reforma tributária para quem recebe aluguéis

A reforma tributária possui um cronograma gradual da implementação de IBS e CBS, que veremos a seguir:

Esse cronograma é fundamental para um planejamento tributário progressivo, possibilitando aos proprietários o ajuste das estratégias contábeis e societárias de acordo com o impacto real desses tributos.

Como se preparar para os novos tributos sobre aluguel em 2026?

Alguns passos são importantes na preparação para os novos tributos sobre aluguel. Isso inclui:

• Planejamento contábil atualizado;

• Revisão de estrutura societária;

• Simulações tributárias detalhadas;

• Adequação de obrigações acessórias;

• Acompanhamento constante de legislação.

O papel do Imposto de Renda em 2026 para quem recebe aluguéis

Mesmo com IBS e CBS, o Imposto de Renda 2026 para quem recebe alugueis se mantém. A incidência desses tributos é somada ao IRPF ou ao IRPJ, e é necessário entender como cada imposto interage com o rendimento de aluguéis para otimizar sua tributação e evitar bitributação indevida.

Já a isenção do imposto de renda 2026 terá alterações conforme definido pela reforma, ampliando o valor de isenção.

Por que se antecipar à reforma pode proteger sua renda imobiliária

A implementação do IBS e CBS em 2026 para quem recebe aluguéis é uma das mudanças tributárias mais profundas dos últimos anos no Brasil. Ela aumenta a base tributária sobre locações, aproxima a tributação brasileira do modelo internacional de IVA e exige preparo contábil e estratégico do investidor imobiliário.

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