Imposto de Renda 2026 para quem recebe aluguéis: o que muda na prática

Aluguel é isento? Diferença entre isenção do IR 2026 e renda de aluguel

Quando se fala em isenção no IR, geralmente o que vem à mente é o limite abaixo do qual não há imposto a pagar. Para o ano de 2026, foram mantidas as faixas de isenção do IRPF para rendimentos (incluindo os de aluguel) que estejam abaixo de certo grau anual, desde que o total do contribuinte não ultrapasse esse limite. 

Ou seja, se sua renda total (de aluguéis e outras fontes) for baixa, talvez você acabe sem pagar IR, mas ainda precisará declarar os rendimentos e ficar atento às regras. 

Se você precisar de detalhes práticos sobre esse tema, confira nosso artigo sobre isenção do imposto de renda 2026.

IBS e CBS em 2026 para quem recebe aluguéis: o que saber agora

A principal mudança para o imposto de renda 2026 para quem recebe aluguéis está mais relacionada com a reforma tributária do consumo que começa a valer em 2026, do que necessariamente com o IR. Na reforma, foram definidos dois novos tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — tributo de responsabilidade de cada estado, e substitui ICMS e ISS;
  
  

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — tributo federal substituto de PIS/Cofins;

Os dois formam um modelo de IVA dual no Brasil. Sendo assim, as operações que antes não eram tributadas como consumo começam a entrar nesse regime, o que inclui a locação de bens imóveis, em determinados casos. E, para entender como isso impacta realmente a locação e como aplicar os conceitos de IBS e CBS no dia a dia, leia agora nosso guia sobre IBS e CBS na prática.

O que muda na prática para locadores com a reforma tributária?

Com a reforma, todos que recebem aluguéis começam a enfrentar um novo cenário fiscal, e com isso, será fundamental elaborar um bom planejamento para evitar aumento de carga tributária e problemas com o imposto de renda. A seguir, veremos as principais mudanças para os locadores.

1. Novo critério para tributação com IBS e CBS

A lei estabelece critérios específicos para que uma pessoa física comece a ser contribuinte do IBS e CBS em operações de locação. Dessa forma, os locadores que terão impactos imediatos incluem: 

• Aqueles que possuem receita anual com aluguéis acima do limite definido (ex.: R$ 240.000/ano, ajustado por inflação);

• Quem tem mais de 3 imóveis alugados no ano‑calendário anterior. 

Por outro lado, os locadores que recebem aluguel de poucos imóveis ou com receitas menores se mantêm tributados somente pelo IRPF, sem IBS ou CBS a curto prazo. 

 2. IBS e CBS e a transição progressiva em 2026

Mesmo que o modelo comece a ter validade em 2026, ainda é considerado um ano de testes. Ou seja, acontecerá a divulgação de obrigações acessórias (como emissão de documentos fiscais eletrônicos destacando esses tributos), mas o recolhimento efetivo pode ser dispensado se o contribuinte cumprir todas as obrigações no ano‑teste. 

 3. Chance de aumento de carga tributária

Em um panorama onde o IBS e a CBS sejam de fato exigidos, a locação poderia sofrer tributação extra além do IR:

• IRPF continua pela renda anual obtida;
  
  

• IBS + CBS passam a incidir sobre a operação de aluguel como consumo.

Com reduções esperadas na base de cálculo para locação de residências (aproximadamente 70% de redutor social), há uma previsão que a taxa efetiva somada de IBS/CBS fique aproximadamente 8% sobre o valor do aluguel, mas esse número ainda será ajustado na prática. 

4. Reforço da fiscalização

A modernização dos tributos também vai trazer estruturação de sistemas como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para cruzar dados de imóveis e rendimentos, e isso é uma indicação que a fiscalização será mais intensa e integrada.

Como o imposto de renda 2026 impacta quem recebe aluguéis: exemplos práticos e cenários reais

Vejamos alguns exemplos práticos das mudanças em possíveis cenários:

1-Locador com poucos imóveis

Supondo que um locador tem 2 apartamentos alugados e recebeu R$60.000 em um ano. Com o novo panorama, ele vai continuar pagando IRPF normalmente pelo Carnê‑Leão e na declaração anual, sem IBS/CBS por enquanto.

2-Locador com muitos imóveis

Outro locador que tem por exemplo 5 imóveis alugados e recebeu R$300.000 no ano. Com as mudanças, além do IRPF, ele será considerado contribuinte do IBS/CBS seguindo os critérios legais e começa a observar as obrigações de emissão de documentos com destacamento dos tributos, o que pode aumentar muito sua carga tributária.

Já aluga imóveis? Veja o que muda no IR e nos novos tributos

Se você já é locador de imóveis, veja algumas dicas importantes para lidar com as mudanças.

Organize seus contratos

Para reduzir os riscos de penalizações ou questionamentos fiscais, formalize todos os seus contratos por escrito, inserindo dados completos e identificação explícita do locador e locatário.

Esteja preparado para obrigações eletrônicas

Já em 2026 haverá obrigação de emissão de documentos fiscais eletrônicos com IBS e CBS destacados, quando forem aplicados. Os contribuintes enquadrados deverão emitir NF‑e ou NFS‑e de acordo com a necessidade de cada caso. 

Fique atento à quantidade de imóveis e receita

Para os que possuem muitos imóveis e receita mais alta está mais sujeito à nova tributação. Se você tem rendimentos com alugueis que superam os limites estabelecidos, é importante se planejar com certa antecedência.

Cuidados fundamentais para quem recebe aluguéis em 2026

Um dos cuidados fundamentais para esse novo cenário é manter sua contabilidade atualizada e regular. Tenha todas as suas operações contábeis em dia, e isso é facilitado se utilizar uma contabilidade online, que oferece soluções automatizadas e processos que garantem conformidade.

• Planejamento tributário eficiente: analise a possibilidade de migrar parte do seu negócio imobiliário para uma estrutura jurídica (como holding para quem recebe aluguéis), pois pode ser vantajoso na otimização de impostos e estrutura sucessória.

  
  

• Revisão periódica de contratos e valores: prazos, vigências, reajustes e cláusulas que impactam a tributação precisam ser analisados com um contador ou consultor tributário.

  
  

• Assessoria especializada: com o aumento da fiscalização, ter apoio especializado pode ajudar a evitar cair na malha fina ou pagar mais imposto do que o devido.

Recebe aluguéis? Veja como a Facilite simplifica sua contabilidade e imposto de renda em 2026

O imposto de renda 2026 para quem recebe aluguéis continua seguindo regras do IRPF, porém, a partir de agora está incluindo uma nova realidade tributária que, além do IR, pode receber  incidência dos tributos IBS e CBS para quem ultrapassar certos limites de receita e quantidade de imóveis. A transição será progressiva, mas exige atenção técnica, organização de todos os documentos importantes e planejamento tributário antecipado. 

A transformação te deixou com dúvidas sobre os riscos para o seu negócio de aluguel, seja residencial, comercial ou por temporada? Conte com um atendimento especializado e humanizado, aliado à tecnologia de gestão da contabilidade online. 

A Facilite Contabilidades Online está preparada para ajudar você a entender exatamente o que muda na prática, otimizar sua carga tributária e garantir conformidade total com as novas regras, com planos e serviços sob medida. Fale conosco e veja como nossos preços e planos podem se encaixar no seu perfil!