MEI pode alugar no Airbnb em 2026? O perigo do CNAE de Locação vs. Hospedagem

Quem é MEI pode alugar AIRBNB em 2026?

Depende! Tudo está sujeito ao tipo de atividade que você exerce no Airbnb e do CNAE que você cadastra no momento de abertura ou alteração do seu MEI.

Uma pergunta frequente é “preciso ser PF ou PJ no Airbnb?” e a resposta é que uma pessoa física pode alugar sua casa por temporada, porém, quando isso vira um negócio contínuo, com intenção de lucro recorrente, entra-se no terreno do MEI ou outra forma societária. E nesse momento a questão do CNAE muda tudo.

Mas é necessário ter atenção: nem toda atividade de Airbnb é permitida como MEI. Por isso é essencial saber qual é o CNAE correto e como isso terá impacto nos seus tributos e obrigações legais.

CNAE para Airbnb: Qual código usar para MEI e o que evitar

O CNAE é o código que define formalmente a atividade que sua empresa realiza. Com ele, são definidos critérios como a tributação, obrigações acessórias, impostos pagos pela sua empresa e se você pode ou não abrir um MEI para aquela atividade.

No contexto do Airbnb, dois CNAEs utilizados são muito confundidos:

1. CNAE de Hotelaria e Hospedagem — esse pode ser registrado como MEI.

2. CNAE de Locação de Imóveis Próprios — não pode ser registrado como MEI.

Essa é uma informação que faz toda a diferença, e confundi-los pode resultar em multa, desenquadramento do SIMEI e outros riscos fiscais bem sérios.

CNAE de Hotelaria vs. Locação: qual MEI posso usar e qual pode causar problema?

Veremos a seguir uma tabela para visualizar as principais diferenças entres os dois CNAES:

Simplificando as informações:

• Se você presta um serviço de hospedagem, com foco em estadias e experiência do hóspede, isso está próximo dos serviços de hotelaria.

• Se você somente aluga um imóvel sem serviços adicionais, isso é mais semelhante à locação de imóveis, e essa atividade não pode ser enquadrada como MEI.

Risco fiscal para quem escolhe o CNAE errado no Airbnb

O maior risco de quem deseja usar o MEI no Airbnb é o de multa e desenquadramento. Quando um CNAE é declarado no SIMEI, mas não está de acordo com a real atividade desenvolvida, a fiscalização pode considerar que:

• A atividade exercida não é permitida no MEI;

• Você deve mais impostos retroativos;

• Existe a possibilidade de desenquadramento do MEI e possível migração para outra forma jurídica, com cobrança de tributos mais altos.

Isso não é somente uma teoria, o governo brasileiro vem aumentando as fiscalizações justamente em áreas onde existe receita recorrente mas baixo recolhimento tributário.

Sendo assim, se você faz o registro no MEI com um CNAE de locação de imóveis (errado) e opera no Airbnb como se fosse hospedagem, pode sofrer diversas penalidades.

COSIT 27/2021 e o MEI no Airbnb: o que a Receita Federal diz

Uma ótima referência para entender a tributação de atividades como as de locação de imóveis em plataformas como o Airbnb é a COSIT 27/2021, que trata sobre como certas atividades se enquadram na classificação tributária.

Esse parecer da Receita informa que o que define a tributação, é a natureza do serviço prestado, e não só o canal utilizado(como Airbnb, Booking, etc.). Isso significa, na prática:

• Que se você oferece serviços de hospedagem, existe a possibilidade de enquadrar no MEI (se forem respeitados os limites do faturamento e os CNAEs autorizados);

• Se você faz somente a locação de imóveis próprios, isso não pode ser MEI;

• E essas condições valem mesmo quando a renda vêm através de plataformas como o Airbnb.

PF ou PJ no Airbnb: Qual é a melhor escolha para você em 2026?

Um dos dilemas comuns entre anfitriões é escolher entre PF ou PJ no Airbnb. A seguir, veja algumas observações sobre cada tipo.

Pessoa Física (PF)

• Pode alugar, mas não abrir empresa;

• Possibilidade da tributação ser mais simples;

• Pode pagar imposto de renda sobre aluguel;

• Menos segurança jurídica e limitações de receita.

Pessoa Jurídica (PJ — como MEI, Simples Nacional, etc.)

• Chance de melhor estrutura para escalonar os serviços;

• Possibilidade de deduzir custos;

• Obrigações acessórias (Notas, DECLART, etc.);

• Deve escolher o CNAE correto para não ter problema fiscal.

Outra pergunta importante é: o MEI pode alugar Airbnb com segurança?  E sim, desde que a atividade exercida se encaixe na definição de hospedagem e você utilize o CNAE correto de hotelaria e hospedagem permitido para MEI. O que é diferente de dizer “quero abrir MEI para alugar casa no Airbnb”, pois nessa situação você talvez esteja escolhendo um CNAE de locação, e isso o SIMEI não aceita.

Reforma Tributária e Fiscalização: Airbnb e MEI estão na mira?

Com a Reforma em fase de implementação, a fiscalização teve avanços significativos. Órgãos como a Receita Federal estão cada vez mais atentos às atividades feitas através de plataformas digitais.

Nesse momento, é necessário acompanhar pontos como:

• Ajustes nos critérios de enquadramento do MEI;

• Mudanças na forma como plataformas informam receita às autoridades;

• Regras mais claras sobre o que é hospedagem ou locação.

Devido às mudanças, não deixe essa questão para depois e se organize com o CNAE correto, principalmente se sua atividade de locação for recorrente.

Condomínios e Airbnb: O que o STJ decidiu e como isso afeta MEIs

Apesar de vermos a questão fiscal de forma separada, outra camada significativa é o risco que vem dos regulamentos condominiais e decisões judiciais.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) em determinados casos decidiu que condomínios podem limitar a locação por temporada quando isso vai contra as regras internas ou gera transtornos aos moradores.

Ou seja, isso significa que mesmo quando o anfitrião tem tudo regularizado do ponto de vista fiscal:

• Você ainda precisa verificar as regras do condomínio;

• Multas condominiais ou bloqueios de uso ainda podem ocorrer;

• Legalidade fiscal não garante a ausência de conflitos civis.

Portanto, é fundamental ter atenção aos aspectos apontados acima.

Comparativo rápido: Locação vs. Hospedagem para quem é MEI

Mei pode alugar Airbnb, mas com responsabilidade

Sua intenção é gerar renda através do Airbnb, fique atento aos seguintes aspectos:

1. Avalie se sua atividade é hospedagem (serviço) ou locação simples.

2. Verifique o código CNAE correto antes de abrir ou alterar seu MEI.

3. Procure suporte contábil especializado para evitar multas e desenquadramentos.

4. Emita notas fiscais apropriadas para seus serviços.

5. Fique atento à legislação, tanto tributária quanto condominial.

O perigo real de usar CNAE errado no MEI para Airbnb

O principal risco de quem deseja utilizar o MEI para alugar imóveis no Airbnb é escolher o CNAE errado. Reforçamos que o CNAE de locação de imóveis próprios não é permitido para MEI, e isso pode gerar multa, autuação e em alguns casos até desenquadramento do SIMEI.

Por outro lado, se você estrutura sua atividade de forma que ela seja interpretada como prestação de serviços de hospedagem (com serviços associados e foco no cliente), aí sim é possível se enquadrar no MEI.

Nesse cenário de mudanças frequentes nas regras tributárias e fiscalização,faz toda a diferença ter apoio especializado.

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