Os riscos do contrato de comodato para operar Airbnb com sua própria empresa

O que é o Comodato?

O contrato de comodato está previsto no art. 579 do Código Civil. Trata-se do empréstimo gratuito de bens infungíveis. No caso de imóveis, significa ceder o uso gratuitamente, sem qualquer remuneração. É comum em relações familiares e assistenciais, mas inadequado para fins comerciais.

Limites da Isenção do IR no Comodato

Segundo o artigo 6º, inciso III da Lei 7.713/1988 e o artigo 11, II da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, somente está isento do IR o valor locativo quando o imóvel for ocupado pelo próprio proprietário ou cedido gratuitamente ao cônjuge, pais ou filhos.

Art. 41 do Decreto 9.580/2018: "Na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável na declaração de ajuste anual o equivalente a 10% do seu valor venal, ou do valor constante da guia do IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração."

Portanto, se a cessão gratuita ocorrer para uma empresa da qual o proprietário é sócio, não há isenção. Pelo contrário, a Receita Federal entende que houve cessão a terceiro, e aplica a tributação correspondente.

Cessão Gratuita com Aluguel a Terceiros: Tributação Inescapável

A Receita Federal já se manifestou sobre o tema. Na Solução de Consulta Cosit nº 93/2019, ficou estabelecido que:

a) Se houver contrato de cessão registrado com cláusula permitindo a locação, o filho será o titular do rendimento e contribuinte do IR.

b) Sem formalidades, o titular será o próprio proprietário, e os valores recebidos pelo filho devem ser informados como doação.

Ou seja, a Receita analisa não apenas a forma (contrato), mas a substância econômica da operação. Mesmo quando feita entre pais e filhos, se o bem for locado a terceiros, os rendimentos são tributáveis.

Por que a Receita pode desconsiderar o Comodato com a própria empresa?

Se a empresa recebe gratuitamente o imóvel e passa a gerar receita com aluguéis (via Airbnb, por exemplo), a Receita pode entender que houve disfarce de distribuição de lucros, ou ainda, simulação com fins de redução indevida de tributos.

Nesse cenário, é essencial entender como se regularizar como anfitrião do Airbnb, evitando enquadramentos fiscais indevidos e prejuízos com autuações.

Esse entendimento é reforçado pelo artigo 41 do RIR/2018 e pela Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014:

"Ressalvado o disposto no inciso II do caput do art. 11, **o valor locativo do imóvel cedido gratuitamente (comodato) será tributado na DAA (Declaração de Ajuste Anual)".

Riscos práticos:

• A empresa é beneficiária do bem e gera lucros sem remuneração ao proprietário;

• A pessoa física não declara qualquer rendimento;

• A Receita Federal pode presumir que houve rendimento disfarçado;

• Aplica-se a alíquota progressiva de IR, com risco de multa e juros.

Alternativa segura: Contrato de Arrendamento

A estrutura ideal é formalizar um contrato de arrendamento:

• A pessoa física continua sendo a proprietária do imóvel;

• A empresa, onde ela é sócia, paga um valor de arrendamento (ex: R$ 1.000,00/mês);

• A empresa realiza os investimentos, opera o Airbnb e tributa o faturamento sob o Simples Nacional (6% a 15.5%);

• O contrato é contabilizado, executado e amparado por substância econômica real.

Encerramento: Comodato x Arrendamento – escolha certa para sua operação de aluguel

Utilizar comodato entre a pessoa física e sua própria empresa para explorar imóveis no Airbnb é uma estrutura de altíssimo risco. A legislação é clara ao restringir a isenção de IR apenas a parentes de 1º grau e cônjuges.

Além disso, a Receita Federal tem atuado firmemente contra operações que simulem relações gratuitas para reduzir tributos.

A opção mais segura e eficiente é o arrendamento com pagamento mensal, onde há clara separação patrimonial, remuneração formal e reconhecimento de substância econômica.

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