ISS sobre aluguel de curta temporada: por que as prefeituras querem cobrar e como isso pode ser bom para o seu bolso

Anfitriões do Airbnb estão sujeitos ao pagamento de ISS?

Depende! Para quem mora em cidades em que já foi aprovada lei municipal exigindo o cadastro e o pagamento de ISS sobre aluguel de curta temporada, sim. Nesse caso, o  anfitrião pode estar sujeito a esse imposto, como por exemplo: Salvador. A lei aprovada obriga quem aluga por temporada a obter inscrição municipal e recolher ISS. 

Porém, no âmbito legal a questão não é serena: plataformas e vários especialistas defendem que a atividade não é prestação de serviço, e sim, simples locação, regulada pela legislação civil (por meio de contrato de aluguel), o que eliminaria a incidência de ISS. 

Sendo assim, se a lei municipal for específica e bem aplicada, o anfitrião pode acabar sim pagando ISS, e se a lei for contestada, de forma judicial ou administrativa a obrigação pode ser anulada.

Como é feita a tributação do aluguel do Airbnb?

Atualmente, na maioria dos casos, o anfitrião pessoa física faz a declaração dos rendimentos da locação como “aluguel recebido” no seu Imposto de Renda. Dependendo da faixa, a alíquota do IR pode ser de até 27,5%. 

Caso a cobrança de ISS sobre aluguel de curta temporada começar a valer, de acordo com as leis municipais, o anfitrião pode ser obrigado a:

• inscrever‑se no cadastro municipal;
  
  

• recolher ISS sobre cada diária ou sobre o valor total cobrado pela locação;
  
  

• pode ser que o ISS seja somado ao Imposto de Renda, gerando dupla tributação. 

Para além disso, já existe uma tributação praticada para as plataformas: elas pagam ISS sobre a comissão de intermediação, geralmente de acordo com o local onde têm sede. 

Natureza jurídica do aluguel por temporada no Airbnb: é prestação de serviço ou locação?

A principal questão é, o aluguel por temporada é “locação de imóvel” ou “prestação de serviço de hospedagem”?

• Para os defensores da incidência de ISS, o argumento é que quando um imóvel mobiliado é anunciado ou disponibilizado, que tem estrutura de hospedagem e recebimento de hóspedes por diárias, o anfitrião que usa uma plataforma, está prestando um serviço semelhante ao de um hotel ou pousada. Portanto, nessa situação, o ISS seria apropriado.
  
  

• Já do lado dos defensores da não incidência, incluindo a própria plataforma Airbnb, justificam que a operação se trata de um contrato de aluguel, previsto no Código Civil e em legislação de locações (como a Lei do Inquilinato — Lei 8.245/1991), e não está no setor de prestação de serviço.

A jurisprudência atual mostra sinais de que a interpretação pode variar de acordo com cada caso e o município: por exemplo, no município de Petrópolis (RJ), o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) decidiu que a plataforma (e, por consequência, o anfitrião) poderia ser tributada com ISS sobre hospedagens, um forte precedente. 

Quais são os impostos cobrados no aluguel de curta temporada e no Airbnb?

Hoje em dia, os principais tributos pagos nos alugueis de curta temporada, incluem:

• Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF): incide sobre o rendimento recebido pela locação, com uma alíquota que pode chegar a 27,5%.
  
  

• ISS (Imposto Sobre Serviços): se o município decidir tratar a locação de curta temporada como serviço de hospedagem e aprovar em lei. Em determinados municípios, a alíquota sugerida fica em torno de 5%.
  
  

• No âmbito da Reforma Tributária: com a proposta de substituição de ISS e outros impostos por um novo tributo nacional, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), pode ocorrer uma eventual incidência sobre locações quando as regras forem definidas. 

Até o momento, para grande parte dos anfitriões, a tributação fica limitada ao IRPF. Porém, a crescente onda de leis municipais e possíveis mudanças legais exigem atenção redobrada.

Prefeituras querem cobrar ISS de até 5% sobre diárias

Vários municípios brasileiros, inspirados por decisões judiciais e pela vontade de equiparação de aluguel por temporada com hospedagem tradicional, vêm aprovando leis para a cobrança do ISS. 

Por exemplo, em Salvador, a validação da nova lei permite cobrança de ISS sobre locação feita por plataformas digitais, com obrigação de inscrição municipal e recolhimento de imposto. 

A alíquota comum seria por volta de 5% sobre o valor da diária, mas pode variar conforme o município. 

Para os municípios, o principal argumento é assegurar a isonomia tributária com hotéis e pousadas, além de ajustar a concorrência e aumentar a arrecadação local. As principais justificativas dos municípios, são:

• Isenção de concorrência entre hospedagem tradicional (hotéis, pousadas) e locações por temporada, evitando que quem atua com imóvel próprio pague menos impostos.
  
  

• Aumentar a arrecadação municipal frente ao crescimento do turismo e da economia de compartilhamento.
  
  

• Reclassificar e interpretar locação por temporada como serviço de hospedagem, abrindo espaço para tributação pelo ISS. 

Do ponto de vista da prefeitura, será uma correção da “distorção” tributária, garantindo  que todos os prestadores de hospedagem se responsabilizem com obrigações similares. 

Como funciona na prática a cobrança de ISS sobre aluguéis de curta temporada?

Caso a cobrança de ISS sobre aluguel de curta temporada seja firmado no seu município, na prática você, anfitrião, talvez enfrente as seguintes mudanças:

• Exigência de fazer inscrição municipal e manter regularidade cadastral;
  
  

• Emissão de nota fiscal de serviço ou guia municipal referente à hospedagem;
  
  

• Pagamento periódico de ISS (provavelmente mensal ou por temporada), sobre o valor das diárias;
  
  

• Provável acúmulo de tributos, como: ISS + Imposto de Renda;
  
  

• Aumento da carga tributária, o que pode diminuir a rentabilidade líquida do aluguel;
  
  

• Maior controle contábil e fiscal, exigindo que o anfitrião trate a atividade como negócio (ou semiprofissional).

Aqui é onde a contabilidade online pode fazer a diferença, pois todas essas exigências evidenciam a importância da gestão financeira e contábil profissional

IPTU progressivo em imóveis de temporada: como funciona e quanto pode custar

Além da questão sobre ISS, existe outro ponto de atenção: os municípios podem tentar aplicar uma política de IPTU progressivo para imóveis que são usados para locação de curta temporada de maneira habitual,  e interpretar essa atividade como “uso comercial” ou “uso turístico”.

Ou seja, isso quer dizer que o proprietário pode sair da alíquota residencial para uma alíquota mais alta, aumentando consideravelmente o custo fixo do imóvel. Apesar de ainda não ser um movimento nacional unificado sobre IPTU progressivo para imóveis de temporada, a adesão em alguns municípios não pode ser descartada, e os anfitriões precisam acompanhar de perto esse risco.

Caso seja aplicada, o impacto no bolso do anfitrião pode ser bem pesado, como aumento no valor do IPTU, custo de manutenção mais alto, e redução na rentabilidade líquida do aluguel.

Impactos no bolso dos anfitriões

Supondo um cenário simples: você aluga um apartamento por temporada. Recebe R$ 5.000 ao mês. Se sua cidade aprovar ISS com alíquota de 5%, você já paga R$ 250 de ISS, sem levar em conta o IRPF sobre o lucro líquido. E se, além disso, for reclassificado para IPTU maior, você terá mais uma despesa fixa.

Para muitos anfitriões que utilizam a renda de locação como um acréscimo de salário, aposentadoria ou para arcar com despesas domésticas, o impacto pode ser significativo, a margem de lucro pode diminuir drasticamente, tornando o negócio menos atraente.

Porém, se  o anfitrião fizer uma organização adequada, com boa gestão contábil, ele poderá se planejar com antecedência e garantir que o negócio se mantenha viável, principalmente em contratos curtos, boa ocupação e controle de custos.

Como a reforma tributária pode afetar quem aluga por temporada no Airbnb

Com a Reforma Tributária em trâmite, o tema sobre os impostos se encontra na agenda nacional. Conforme levantamento recente da LCA Consultoria Econômica, contratado pelo Airbnb, a atual carga tributária para anfitriões pessoas físicas, considerando Imposto de Renda, já é alta: de 9,4% a 27,5%, de acordo com a faixa de renda. 

Com a implantação dos novos impostos(CBS e IBS) previstos na reforma, a carga sobre locações por temporada pode ficar ainda mais alta, chegando a cerca de 39,5% para alguns perfis de anfitrião. 

Dessa forma, quem aluga imóveis precisa entender ainda mais sua estrutura de custos, receitas e obrigações fiscais, e deve buscar orientação contábil especializada.

Airbnb e impostos no mundo: veja como a tributação de aluguel por temporada é feita em outros países

No Brasil, o debate está acirrado, porém no exterior, a realidade varia de acordo com a legislação local. Alguns países ou municípios utilizam regimes próprios para “short‑term rentals”  ou locação de curta duração, com taxas, impostos ou exigência de registro, e outros tratam como aluguel comum.

Apesar de não existir um padrão internacional unificado  que sirva como “modelo ideal”, o que vemos de maneira global é que onde existe regulamentação clara, os anfitriões precisam lidar com obrigações fiscais, licenças ou taxas, algo que torna a estruturação contábil e tributária indispensável.

Posição do Airbnb sobre a cobrança de ISS no aluguel por temporada

O Airbnb defende que a locação por temporada é um contrato de aluguel, e não prestação de serviço, sendo assim, não está sujeita ao ISS. A empresa informa que a multiplicação de leis municipais pode gerar insegurança jurídica e justaposição tributária. 

De acordo com a empresa, muitos anfitriões dependem da renda extra para pagar contas, manter o imóvel ou complementar a aposentadoria, e a cobrança de ISS pode comprometer essa renda. 

A empresa também reforça que o debate nacional já está em avanço com a reforma tributária, tornando essas iniciativas locais precipitadas e dispersas. 

Como a Facilite pode ser sua aliada estratégica nesse momento?

É nesse contexto de incerteza tributária e necessidade de organização contábil que a Facilite Contabilidade Online se destaca como parceira estratégica. Com experiência em contabilidade digital, consultoria financeira e planejamento tributário, nós ajudamos os anfitriões a:

• estruturar de forma correta a atividade de locação por temporada, com a classificação adequada;
  
  

• analisar se vale a pena o enquadramento em regimes tributários (quando for cabível), ou planejar o pagamento de tributos seguindo a legislação local;
  
  

• antecipar cenários de mudança, por exemplo, se sua localidade aprovar cobrança de ISS sobre aluguel de curta temporada, ou adotar IPTU progressivo, e ajustar preços, reservas e margens;
  
  

• manter contabilidade controlada, para quem quer escalar a atividade, alugar mais de um imóvel, ou mesmo mudar de pessoa física para pessoa jurídica;
  
  

• ter suporte profissional em caso de fiscalizações municipais.

Se você é anfitrião, é fundamental ter ao seu lado um parceiro de contabilidade online com planos flexíveis, atendimento humanizado e foco em inovação, para proteger seus rendimentos e garantir segurança tributária.

Esteja pronto para o ISS sobre aluguel de curta temporada, e conte com a Facilite para proteger seu lucro

O tema ISS sobre aluguel de curta temporada, que antes se restringia a debates isolados, hoje está no meio de uma transformação no Brasil. Com a aprovação de leis, e decisões judiciais dos municípios mudando o entendimento tradicional e a chegada da reforma tributária federal, quem aluga imóveis por temporada deve estar preparado.

Se você é anfitrião, este é o momento de ser estratégico, e organizar sua contabilidade, revisar contratos, antecipar cenários de tributação e garantir que seu negócio continue rentável.

Na Facilite Contabilidade Online, estamos prontos para ser seu parceiro nessa jornada. Oferecemos contabilidade online, com planos acessíveis, atendimento personalizado e profundo conhecimento tributário, inclusive sobre os desafios de aluguel por temporada e regimes como o Simples Nacional. 

Entre em contato agora e descubra como podemos ajudar a estruturar sua locação por temporada com segurança fiscal e máxima rentabilidade.

FAQ

1. Anfitriões do Airbnb precisam pagar ISS sobre aluguel de curta temporada?

Depende do município. Algumas cidades aprovaram leis exigindo o ISS sobre as diárias, enquanto outras ainda estão discutindo o tema. É preciso verificar a legislação local.

2. Aluguel por temporada é considerado prestação de serviço?

Ainda é controverso. A lei federal trata como locação de imóvel, mas algumas prefeituras tentam classificar como hospedagem para cobrar ISS.

 3. Quais impostos o anfitrião já paga atualmente?

Imposto de Renda. Quem aluga como pessoa física paga IR sobre os rendimentos da locação, que pode chegar a 27,5%.

4. A reforma tributária vai mudar essa cobrança?

Sim. A partir de 2027, quem tem mais de 3 imóveis e renda anual acima de R$ 240 mil poderá pagar o novo imposto (IBS), substituindo o ISS.

5. Como a Facilite pode ajudar anfitriões nesse cenário?

Com contabilidade online especializada. A Facilite oferece atendimento personalizado, planejamento tributário e orientação estratégica para anfitriões de imóveis de temporada.