ISS sobre aluguel de curta temporada: por que as prefeituras querem cobrar e como isso pode ser bom para o seu bolso

Anfitriões do Airbnb estão sujeitos ao pagamento de ISS?

Depende do município.Para quem vive em cidades onde já foi aprovada lei municipal que exige o cadastro e o pagamento de ISS sobre aluguel de curta temporada, sim, o anfitrião pode estar sujeito a esse imposto. É o caso de Salvador, por exemplo. A lei sancionada obriga quem aluga por temporada a obter inscrição municipal e recolher ISS. 

No entanto, legalmente a questão não é pacífica: plataformas e muitos especialistas defendem que a atividade não é prestação de serviço, mas simples locação, regulada pela legislação civil (contrato de aluguel), o que excluiria a incidência de ISS. 

Ou seja: se a lei municipal for clara e bem aplicada, o anfitrião pode sim acabar pagando ISS. Se a lei for contestada, judicial ou administrativamente, a obrigação pode ser revertida.

Como é feita a tributação do aluguel do Airbnb?

Hoje, na maioria dos casos, o anfitrião pessoa física declara os rendimentos da locação como “aluguel recebido” no seu Imposto de Renda. Dependendo da faixa, a alíquota do IR pode chegar até 27,5%. 

Caso a cobrança de ISS sobre aluguel de curta temporada passe a valer, conforme leis municipais, o anfitrião poderá ser obrigado a:

• inscrever‑se no cadastro municipal;
  
  

• recolher ISS sobre cada diária ou sobre o valor cobrado pela locação;
  
  

• eventualmente somar o ISS ao Imposto de Renda, gerando dupla tributação.
  
  

Além disso, para plataformas, há a tributação habitual: elas pagam ISS sobre a comissão de intermediação, normalmente conforme o local onde têm sede. 

Qual a natureza jurídica para quem é anfitrião do Airbnb e quer alugar seu imóvel por curta temporada?

A questão central: trata‑se de “locação de imóvel” ou “prestação de serviço de hospedagem”?

• Quem defende a incidência de ISS argumenta que, ao anunciar e disponibilizar um imóvel mobiliado, com estrutura de hospedagem e receber por diárias, o anfitrião por meio da plataforma, está prestando um serviço similar ao de um hotel ou pousada. Nesse caso, o ISS seria cabível.
  
  

• Por outro lado, os defensores da não incidência, incluindo a própria plataforma Airbnb, sustentam que a operação é um contrato de aluguel, previsto no Código Civil e em legislação de locações (como a Lei do Inquilinato — Lei 8.245/1991), não sendo prestação de serviço.

A jurisprudência recente dá sinais de que a interpretação pode variar conforme o caso e o município: por exemplo, no município de Petrópolis (RJ), o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) decidiu que a plataforma (e, por conseguinte, o anfitrião) poderia ser tributada com ISS sobre hospedagens, um forte precedente. 

Quais os impostos que incidem sobre aluguel de temporada?

Atualmente, os principais tributos relevantes são:

• Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF): sobre o rendimento recebido pela locação. Alíquota pode chegar a 27,5%.
  
  

• ISS (Imposto Sobre Serviços): se o município decidir tratar a locação de curta temporada como serviço de hospedagem e aprovar lei. Em muitos municípios, a alíquota sugerida gira em torno de 5%.
  
  

• No cenário de reforma tributária: com a proposta de substituição de ISS e outros impostos por um novo tributo nacional, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), eventual incidência sobre locações quando regras forem definidas. 

Por enquanto, para a maioria dos anfitriões, a tributação se restringe ao IRPF. Mas a crescente onda de leis municipais e possíveis mudanças legais exigem atenção redobrada.

Prefeituras querem cobrar ISS de até 5% sobre diárias

Diversos municípios, inspirados por decisões judiciais e pelo desejo de equiparar aluguel por temporada com hospedagem tradicional, vêm aprovando leis para cobrar ISS. 

Por exemplo, em Salvador, a sanção da nova lei permite cobrança de ISS sobre locação via plataformas digitais, com obrigação de inscrição municipal e recolhimento de imposto. 

A alíquota típica seria de cerca de 5% sobre o valor da diária, embora possa variar conforme município. 

Para os municípios, o argumento é garantir isonomia tributária com hotéis e pousadas, ajustar a concorrência e aumentar a arrecadação local. 

Impactos na prática: como vai funcionar?

Se a cobrança de ISS sobre aluguel de curta temporada se consolidar no seu município, na prática você, anfitrião, poderá enfrentar as seguintes mudanças:

• Necessidade de fazer inscrição municipal e manter regularidade cadastral;
  
  

• Emissão de nota fiscal de serviço ou guia municipal referente à hospedagem;
  
  

• Pagamento periódico de ISS (provavelmente mensal ou por temporada), sobre o valor das diárias;
  
  

• Possível acúmulo de tributos: ISS + Imposto de Renda;
  
  

• Aumento da carga tributária, o que pode reduzir a rentabilidade líquida do aluguel;
  
  

• Maior controle contábil e fiscal, exigindo que o anfitrião trate a atividade como negócio (ou semiprofissional).

Isso torna mais evidente a importância da gestão financeira e contábil profissional, e aqui é onde a contabilidade online pode fazer a diferença.

IPTU progressivo sobre imóveis usados em temporada

Além da discussão sobre ISS, há outro ponto de atenção: municípios podem tentar aplicar uma política de IPTU progressivo para imóveis que são utilizados para locação de curta temporada de forma recorrente, interpretando essa atividade como “uso comercial” ou “uso turístico”.

Isso significa que o proprietário pode sair da alíquota residencial para uma alíquota mais elevada, o que elevaria significativamente o custo fixo do imóvel. Embora ainda não haja um movimento nacional unificado sobre IPTU progressivo para imóveis de temporada, a adoção em alguns municípios não pode ser descartada, e muitos anfitriões devem acompanhar de perto esse risco.

Caso seja aplicada, o impacto no bolso do anfitrião pode ser pesado: aumento no valor do IPTU, maior custo de manutenção, e redução na rentabilidade líquida do aluguel.

Impactos no bolso dos anfitriões

Vamos imaginar um cenário simples: você aluga um apartamento por temporada. Recebe R$ 5.000 num mês. Se sua cidade aprovar ISS com alíquota de 5%, você já paga R$ 250 de ISS, sem contar o IRPF sobre o lucro líquido. Se, além disso, for reclassificado para IPTU mais alto, você terá mais uma despesa fixa.

Para muitos anfitriões que usam a renda de locação como complemento de salário, aposentadoria ou para custear despesas domésticas, o impacto pode ser relevante, a margem de lucro pode reduzir sensivelmente, tornando o negócio menos atraente.

Entretanto, se organizado adequadamente, com boa gestão contábil, é possível planejar com antecipação e garantir que o negócio continue viável, principalmente com contratos curtos, boa ocupação e controle de custos.

Por que as prefeituras querem cobrar a mais?

As justificativas dos municípios são essencialmente:

• Buscar isenção de concorrência entre a hospedagem tradicional (hotéis, pousadas) e locações por temporada e evitar que quem atua com imóvel próprio pague menos impostos.
  
  

• Aumentar a arrecadação municipal diante do crescimento do turismo e da economia de compartilhamento.
  
  

• Proceder a uma reclassificação: interpretar locação por temporada como serviço de hospedagem, abrindo espaço para tributação via ISS. 

Do ponto de vista da prefeitura, trata‑se de corrigir uma “distorção” tributária e garantir que todos os prestadores de hospedagem arquem com obrigações similares. 

Cobrança de impostos de anfitrião e a reforma tributária: os anfitriões vão ser afetados?

Sim! A reforma tributária em curso coloca o tema na agenda nacional. Segundo levantamento recente da LCA Consultoria Econômica, contratado pelo Airbnb, a carga tributária atual para anfitriões pessoas físicas, considerando Imposto de Renda, já é alta: de 9,4% a 27,5%, conforme faixa de renda. 

Com a implantação dos novos impostos(CBS e IBS) prevista na reforma, a carga sobre locações por temporada pode aumentar, chegando a cerca de 39,5% para alguns perfis de anfitrião. 

Isso torna ainda mais relevante que quem aluga imóveis entenda bem sua estrutura de custos, receitas e obrigações fiscais, e busque orientação contábil especializada.

Como funciona esse tipo de tributação para Airbnb em outros países?

No Brasil, o debate se acirra. No exterior, a realidade varia muito conforme a legislação local, alguns países ou municípios adotam regimes próprios para “short‑term rentals” (locação de curta duração), com taxas, impostos ou exigência de registro, outros tratam como aluguel comum.

Aqui, a novidade é que municípios brasileiros estão tentando adaptar a legislação municipal para equiparar locação por temporada à hotelaria. Esse processo é ainda recente e, por ora, depende das decisões judiciais e da força das leis municipais.

Embora não exista um padrão internacional unificado a servir como “modelo ideal”, o que vemos globalmente é que onde há regulamentação clara, os anfitriões precisam lidar com obrigações fiscais, licenças ou taxas, algo que torna a estruturação contábil e tributária indispensável.

O que diz o Airbnb sobre essas cobranças?

A posição da plataforma é clara: o Airbnb defende que a locação por temporada é um contrato de aluguel, e não prestação de serviço, portanto, não sujeita ao ISS. A empresa alerta que a multiplicação de leis municipais pode gerar insegurança jurídica e sobreposição tributária. 

Segundo a empresa, muitos anfitriões dependem dessa renda extra para pagar contas, manter o imóvel ou complementar a aposentadoria, e a cobrança de ISS pode comprometer essa renda. 

A firma também alega que o debate nacional já avança com a reforma tributária, o que torna as iniciativas locais precipitadas e dispersas. 

Como a Facilite pode ser sua aliada estratégica nesse momento?

É exatamente nesse contexto de incerteza tributária e de necessidade de organização contábil que a Facilite Contabilidades Online se destaca como parceira estratégica. Com experiência em contabilidade digital, consultoria financeira e planejamento tributário, a Facilite pode ajudar anfitriões a:

• estruturar corretamente a atividade de locação por temporada, com classificação adequada;
  
  

• analisar se vale a pena aderir a regimes tributários (quando isso for permitido), ou planejar o pagamento de tributos conforme a lei local;

  
  

• antecipar cenários de mudança, por exemplo, se sua cidade aprovar cobrança de ISS sobre aluguel de curta temporada, ou adotar IPTU progressivo, e ajustar preços, reservas e margens;
  
  

• manter contabilidade controlada, ideal para quem deseja escalar a atividade, alugar mais de um imóvel, ou mesmo migrar de pessoa física para pessoa jurídica;
  
  

• ter suporte profissional em caso de fiscalizações municipais.

Se você está nesse ramo, ter ao seu lado um parceiro de contabilidade online com planos flexíveis, atendimento humanizado e foco em inovação pode fazer toda a diferença para proteger seus rendimentos e garantir segurança tributária.

Esteja pronto para o ISS sobre aluguel de curta temporada, e conte com a Facilite para proteger seu lucro

O tema ISS sobre aluguel de curta temporada, antes restrito a debates isolados, hoje está no centro de uma transformação real no Brasil. Com prefeituras aprovando leis, decisões judiciais mudando o entendimento tradicional e a iminente reforma tributária federal, quem aluga imóveis por temporada precisa estar preparado.

Se você é anfitrião, esta é a hora de agir de forma estratégica: organizar sua contabilidade, revisar contratos, antecipar cenários de tributação e garantir que seu negócio continue rentável.

Na Facilite Contabilidades Online, estamos prontos para ser seu parceiro nessa jornada. Oferecemos contabilidade online, com planos acessíveis, atendimento personalizado e profundo conhecimento tributário, inclusive sobre os desafios de aluguel por temporada e regimes como o Simples Nacional. Com a Facilite, você conta com um time de especialistas prontos para orientar, planejar e estruturar sua atividade de forma segura e eficiente.

Entre em contato agora e descubra como podemos ajudar a estruturar sua locação por temporada com segurança fiscal e máxima rentabilidade.

FAQ

1. Anfitriões do Airbnb precisam pagar ISS sobre aluguel de curta temporada?

Depende do município. Algumas cidades aprovaram leis exigindo o ISS sobre as diárias, enquanto outras ainda estão discutindo o tema. É preciso verificar a legislação local.

2. Aluguel por temporada é considerado prestação de serviço?

Ainda é controverso. A lei federal trata como locação de imóvel, mas algumas prefeituras tentam classificar como hospedagem para cobrar ISS.

 3. Quais impostos o anfitrião já paga atualmente?

Imposto de Renda. Quem aluga como pessoa física paga IR sobre os rendimentos da locação, que pode chegar a 27,5%.

4. A reforma tributária vai mudar essa cobrança?

Sim. A partir de 2027, quem tem mais de 3 imóveis e renda anual acima de R$ 240 mil poderá pagar o novo imposto (IBS), substituindo o ISS.

5. Como a Facilite pode ajudar anfitriões nesse cenário?

Com contabilidade online especializada. A Facilite oferece atendimento personalizado, planejamento tributário e orientação estratégica para anfitriões de imóveis de temporada.