Ganho de capital na venda de imóvel,como funciona?

O que é ganho de capital?

O ganho de capital acontece quando se vende um bem (como um imóvel, veículo ou direito) por um valor maior ao que foi pago na sua compra original. A diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição é considerada lucro, e esse lucro tem tributação pela Receita Federal.

Essa operação demanda atenção, pois envolve obrigações fiscais e pode impactar diretamente na sua Declaração de Imposto de Renda. E, contrariando o que muitos pensam, o ganho de capital não está automaticamente isento de imposto, mesmo que o imóvel tenha sido adquirido há muitos anos ou que a venda tenha sido parcelada.

Quais são as alíquotas do imposto sobre ganho de capital para pessoas físicas ?

A legislação atual estabelece que o Imposto de Renda sobre ganho de capital seja cobrado de maneira progressiva, conforme o valor total do ganho. A seguir, vejamos a tabela atualizada:

• Até R$ 5.000.000: 15%
  
  

• De R$ 5.000.000,01 até R$ 10.000.000: 17,5%
  
  

• De R$ 10.000.000,01 até R$ 30.000.000: 20%
  
  

• Acima de R$ 30.000.000: 22,5%

O cálculo é progressivo e feito por faixas. Ou seja, se o seu ganho for, por exemplo, R$12 milhões, os primeiros R$5 milhões pagarão 15%, a parte entre R$5 e R$10 milhões paga 17,5%, e assim sucessivamente.

Quem deve pagar imposto sobre o ganho de capital?

A obrigação se aplica a qualquer pessoa física residente no Brasil que tenha alienado (vendido, doado ou transferido) um bem ou direito com lucro. Essa obrigatoriedade se estende a:

• Procuradores, no caso de alienantes não residentes.
  
  

• Inventariantes, quando há falecimento.
  
  

• Doadores, até em situações de adiantamento da legítima.
  
  

• Cônjuges ou ex-cônjuges, em separações que envolvam divisão de bens.
  
  

• Cessionários, em casos de herança ou cessão de direitos.
  
  

Lembrando que: residentes no exterior também podem ter a obrigação, principalmente se o bem vendido estiver no Brasil, de acordo com acordos internacionais e o cadastro imobiliário brasileiro.

Situações em que acontece isenção do ganho de capital

Existem algumas situações específicas que você pode estar isento do pagamento de imposto. Veja a seguir as principais isenções previstas pela Lei nº 11.196/2005:

1. Venda de único imóvel com valor até R$ 440.000,00
   Se você possui apenas um único imóvel e não vendeu nenhum outro nos últimos cinco anos, recebe isenção se o valor da venda for de até R$440 mil.
   
   

2. Reinvestimento em outro imóvel residencial
   Caso o valor total da venda de um imóvel residencial seja usado para adquirir outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, existe isenção. Esse benefício é válido somente uma vez a cada 5 anos.
   
   

3. Alienação de bens de pequeno valor
   Para vendas de bens ou direitos (não exclusivamente imóveis) com valor inferior a R$35.000,00 no mês, também há isenção.
   
   

4. Imóveis adquiridos até 1969
   Aplicam-se algumas reduções legais cumulativas para imóveis muito antigos. Aqueles imóveis adquiridos antes de 1988, ocorre aplicação de redutor progressivo e outros benefícios legais.

Como calcular o ganho de capital com fatores de redução?

Os imóveis comprados antes de 2005, são permitidos pela Receita Federal  a receberem aplicação de fatores de redução que diminuem o valor tributável do ganho. São dois os fatores principais:

• FR1 (antes da lei de 2005):
  FR1 = 1 / (1,0060)^m1, onde m1 = meses entre a compra e a data de 30/11/2005.
  
  

• FR2 (após a lei de 2005):
  FR2 = 1 / (1,0035)^m2, onde m2 = meses entre dezembro/2005 (ou data de compra, se posterior) e a venda.
  
  

A multiplicação do ganho de capital pelos fatores reduz a base de cálculo do imposto, e isso pode gerar uma economia considerável no valor a pagar.

Como e quando pagar o imposto sobre o ganho de capital?

O pagamento do imposto deve ser feito através do DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal) até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento da venda (ou da primeira parcela, em vendas parceladas).

Se o pagamento for feito com atraso, acontece a incidência de :

• Multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%.
  
  

• Juros com base na taxa SELIC.

Para as vendas parceladas, o valor do imposto deve ser calculado proporcionalmente à parcela recebida em cada mês, e o contribuinte precisa emitir um novo DARF a cada entrada.

Como declarar ganho de capital no Imposto de Renda?

Para facilitar, a Receita Federal disponibiliza o programa, onde você pode:

• Informar a venda do imóvel;
  
  

• Calcular o ganho de capital;
  
  

• Emitir o DARF;
  
  

• E importar os dados diretamente para a declaração do IRPF no ano seguinte.

É importante lembrar que mesmo com isenção, a transação deve ser informada na DIRPF com os devidos códigos de receita e documentos comprobatórios.

Atualização do valor do imóvel e o novo benefício

Uma novidade importante para o ano de 2025 é a possibilidade de atualização do valor do imóvel para valor de mercado, com alíquota reduzida de 4%, através da Declaração de Atualização do Bem Imóvel (DABIM). Essa medida possibilita:

• Regularizar o valor patrimonial do imóvel;
  
  

• Reduzir o impacto do ganho de capital em futuras vendas;
  
  

• Evitar surpresas com a Receita no futuro.

O benefício deve ser solicitado até o final do ano-base e demanda atenção ao preenchimento correto do cadastro imobiliário brasileiro.

Como a contabilidade online pode te ajudar com o ganho de capital?

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