ITBI: o que é, quem paga e como a decisão do STF muda a contabilidade das empresas

Em que situações o ITBI é cobrado?

O ITBI é exigido em diversas situações, e as principais incluem:

• Compra e venda de imóveis urbanos e rurais
  
  

• Transferência de imóveis em permutas
  
  

• Doação com encargo (a título oneroso)
  
  

• Integralização de imóveis ao capital social de uma empresa (tema central da recente decisão do STF)

Quem é o responsável pelo pagamento do ITBI?

A responsabilidade pelo pagamento é de quem adquire o imóvel. 

Como o ITBI é calculado?

O ITBI geralmente é calculado sobre o valor venal de referência ou valor de mercado do imóvel, mas depende do município. Em algumas cidades como São Paulo, por exemplo, existe o “valor venal de referência”, que normalmente é mais alto que o valor venal do IPTU.

Exemplo prático  de cálculo do ITBI em São Paulo:

• Valor venal de referência do imóvel: R$ 800.000
  
  

• Alíquota do ITBI (em SP): 3%
  
  

• Valor do ITBI: R$ 24.000

Se o valor declarado for menor que o de referência, o fisco pode abrir um processo administrativo para reavaliar e recalcular o imposto, de acordo com o entendimento do STJ no Tema 1113.

A decisão do STF e o ITBI na integralização de capital

O Supremo Tribunal Federal começou, agora no início de outubro de 2025, o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108 (Tema 1348), que debate a aplicação da imunidade do ITBI nos casos em que um imóvel é transferido para integralizar o capital social de uma empresa.

O que está em jogo?

Até então, existia um entendimento de que a imunidade constitucional prevista no art. 156, §2º, I da Constituição Federal não podia ser aplicada a empresas com atividade majoritariamente imobiliária. Ou seja, holdings patrimoniais e incorporadoras eram obrigadas a pagar ITBI mesmo na integralização de capital.

Com os votos dos ministros Edson Fachin e Alexandre de Moraes, o STF passa a reconhecer que a imunidade é incondicionada, independentemente da atividade da empresa, desde que o valor do imóvel não ultrapasse o capital social subscrito.

Essa mudança possui impacto direto em holdings familiares, empresas imobiliárias e startups que usam imóveis como forma de capitalização societária.

Impactos contábeis do ITBI: como a decisão do STF afeta as empresas

Como lançar um imóvel integralizado sem ITBI?

A contabilidade das empresas deverá refletir corretamente a entrada do bem no patrimônio da pessoa jurídica, com detalhamento principalmente aos laudos de avaliação patrimonial, de acordo com a exigência da legislação societária e contábil.

A ausência do ITBI diminui o custo da operação e acaba com a necessidade de provisão contábil para esse tributo, e isso na prática, representa uma economia considerável.

Importância da escrituração correta

As empresas que não fizerem a escrituração contábil adequada, baseando-se em laudos e documentos que comprovem a relação entre o valor do imóvel e o capital social integralizado, podem passar por questionamentos fiscais e problemas futuros com o Fisco municipal.

FAQ – Perguntas Frequentes sobre ITBI

O que significa ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É cobrado pelos municípios sempre que há transferência onerosa de imóveis.

Quem paga o ITBI?

Quem compra ou adquire o imóvel. A responsabilidade é sempre do comprador.

Como calcular o ITBI?

Deve-se aplicar a alíquota municipal (geralmente entre 2% e 3%) sobre o valor venal de referência ou valor de mercado do imóvel. Um exemplo é que em São Paulo, é comum se usar o valor venal de referência SP.

 Existe guia do ITBI?

Sim. A guia do ITBI pode ser emitida online no portal da prefeitura de cada cidade. Em São Paulo, por exemplo, a emissão é feita no site da Secretaria da Fazenda Municipal.

ITBI e planejamento empresarial: por que a decisão do STF exige atenção contábil

A recente decisão do STF significa um marco importante para a segurança jurídica das empresas, principalmente as que utilizam imóveis na formação de capital social. A imunidade incondicionada do ITBI evita litígios, reduz custos e permite um planejamento mais eficiente.

Mas, não se pode esquecer que cada município têm regras próprias de cobrança, apuração e emissão da guia do ITBI. Além disso, a imunidade se limita ao valor do capital social subscrito, e todos os valores ultrapassados continuam sendo tributados.

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