Como Emitir Nota Fiscal do Airbnb: CNAE Correto e Passo a Passo para Não Errar

Quem Precisa Emitir Nota Fiscal das Diárias

Pessoa física: não emite NFS-e. Os rendimentos das diárias do Airbnb são declarados mensalmente pelo carnê-leão (DARF código 0190), até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Não existe nota fiscal de hospedagem para pessoa física.

Pessoa jurídica com CNPJ (ME ou SLU): é obrigada a emitir NFS-e para cada reserva, ou em consolidação mensal dependendo do entendimento da prefeitura. A nota é gerada no portal da prefeitura do município onde o imóvel está localizado.

MEI: não pode operar Airbnb com o CNAE correto de hospedagem. O CNAE 5590-6/99 é vedado ao MEI pela legislação. Anfitriões que tentam esse enquadramento são desenquadrados de ofício pela Receita Federal e podem receber cobrança retroativa de ISS. O caminho correto é ME ou SLU no Simples Nacional. Para entender por que o MEI não serve para essa atividade, veja o guia completo sobre MEI e Airbnb.

A Distinção Que Mais Gera Erro: Hospedagem vs Locação

Esse é o ponto onde mais anfitriões erram, e o erro tem consequência financeira grave.

Existem dois CNAEs que parecem fazer sentido para quem aluga imóvel no Airbnb:

CNAE 5590-6/99 — Outros alojamentos não especificados anteriormente. Este é o CNAE correto para Airbnb. Enquadra a atividade como prestação de serviço de hospedagem, permite o Simples Nacional no Anexo III (alíquota inicial de 6%) e gera NFS-e com ISS municipal.

CNAE 6810-2/02 — Aluguel de imóveis próprios. Este é o CNAE errado para Airbnb. Ele classifica a atividade como locação de imóvel, e locação de imóvel próprio não é permitida no Simples Nacional. Quem abre empresa com esse CNAE para o Airbnb é automaticamente enquadrada no Lucro Presumido, com carga tributária muito maior.

A diferença não é só semântica. A Solução de Consulta COSIT 27/2021 da Receita Federal e a LC 214/2025 confirmaram que a locação por temporada de curta duração é atividade de hospedagem para fins tributários, não locação de imóvel. Isso valida o uso do CNAE 5590-6/99 para o Airbnb.

Regra prática: se o contador sugerir CNAE 6810-2/02 para o Airbnb, procure outro contador.

O Airbnb Emite Nota Fiscal?

Não. O Airbnb não emite nota fiscal pela hospedagem. A plataforma gera apenas o recibo da reserva para o hóspede.

O Airbnb emite NFS-e própria apenas pela comissão que cobra do anfitrião pelo uso da plataforma. Essa nota é da plataforma para o anfitrião, não da hospedagem para o hóspede.

A nota fiscal da hospedagem em si é responsabilidade exclusiva do anfitrião com CNPJ.

Por Reserva ou Por Mês: Quando Emitir a NFS-e

A legislação exige que a NFS-e seja emitida para cada prestação de serviço. No caso do Airbnb, cada reserva é uma prestação de serviço.

Na prática, existem dois caminhos:

Por reserva (recomendado): emitir uma NFS-e para cada reserva confirmada e paga. Mantém a rastreabilidade entre o recibo do Airbnb e o documento fiscal, facilita a conciliação e evita divergências no cruzamento de dados.

Consolidação mensal: emitir uma ou poucas NFS-e por mês, consolidando todas as reservas do período. Algumas prefeituras aceitam esse modelo para atividades de hospedagem. Verifique com sua prefeitura se o sistema aceita nota consolidada e se há exigência de discriminação de cada reserva na descrição.

O Que Vai Na NFS-e: Campo a Campo

Tomador do Serviço (Cliente)

Aqui depende de quem fez a reserva:

Hóspede pessoa física que não pediu nota: pode usar "Consumidor Final" com CPF omitido em muitas prefeituras, ou preencher com o CPF do hóspede se você tiver. O Airbnb coleta o CPF dos hóspedes brasileiros desde 2026.

Hóspede que pediu nota para reembolso corporativo: use o CNPJ da empresa pagadora, não o CPF pessoal do hóspede. Peça os dados completos (razão social, CNPJ, endereço) antes do check-out.

Reserva feita por empresa (B2B): sempre o CNPJ da empresa contratante.

Descrição do Serviço

Seja específico. Descrições como "serviços" ou "hospedagem" genéricas são rejeitadas por algumas prefeituras e podem gerar questionamento no cruzamento de dados.

Modelo de descrição recomendado:

"Hospedagem por temporada — [número de noites] noites — check-in [data] check-out [data] — Imóvel: [endereço completo ou identificação]"

Exemplo:

"Hospedagem por temporada — 3 noites — check-in 15/09/2026 check-out 18/09/2026 — Imóvel: Rua das Flores, 45, Apto 302, Florianópolis/SC"

Valor

O valor da NFS-e deve refletir o total do serviço prestado ao hóspede. A interpretação mais comum é usar o valor bruto da reserva (o que o hóspede pagou pela hospedagem, sem incluir a taxa de serviço do Airbnb cobrada ao hóspede por cima).

A comissão que o Airbnb desconta do anfitrião é uma despesa da sua empresa (custo de plataforma), não uma redução do valor do serviço prestado. O valor da NFS-e é o valor bruto que você declarou como diária, não o valor líquido que recebeu na conta.

Importante: se recebeu em dólar (reservas internacionais), converta para reais pela PTAX do dia do recebimento.

CNAE e Código de Serviço

Use o CNAE 5590-6/99. O código NBS (Nomenclatura Brasileira de Serviços) correspondente para hospedagem costuma ser o 1.05.01.00.00 (serviços de hospedagem e alojamento).

O código de serviço específico varia de município para município, pois cada prefeitura tem sua lista. Procure na lista de serviços do sistema da sua prefeitura pelo termo "alojamento" ou "hospedagem" e selecione o código mais próximo da atividade de hospedagem de curta duração.

Taxa de Limpeza

A taxa de limpeza cobrada dos hóspedes faz parte da remuneração da hospedagem e deve entrar na mesma NFS-e, discriminada separadamente na descrição ou incluída no valor total. Não emita NFS-e separada para a taxa de limpeza, pois ela não é um serviço autônomo separado da hospedagem.

Passo a Passo: Como Emitir a NFS-e no Portal da Prefeitura

Passo 1: Identifique o Portal da Sua Prefeitura

Cada município tem seu próprio sistema de NFS-e. As principais plataformas usadas pelas prefeituras brasileiras são:

ISS.net, Nota Carioca (Rio de Janeiro), Prefeitura Digital e o Portal Nacional da NFS-e (nfse.gov.br), que concentra municípios de menor porte que migraram para o padrão nacional.

Pesquise "[nome do seu município] emissão NFS-e" para encontrar o portal correto. Se o imóvel está em São Paulo, use o nota.paulistana.inf.br.

Passo 2: Acesse com Certificado Digital ou Senha

A maioria dos portais aceita acesso com certificado digital A1 ou A3, ou com login e senha criados no próprio portal. Para o portal nacional (nfse.gov.br), o acesso é feito com conta gov.br nível Prata ou Ouro.

Verifique se a empresa já está habilitada para emitir NFS-e na prefeitura. Se não estiver, o processo de habilitação geralmente exige inscrição municipal e pode levar alguns dias.

Passo 3: Selecione "Emitir NFS-e" ou "Nova Nota"

Dentro do sistema, procure o botão de emissão de nova nota. A nomenclatura varia por sistema, mas geralmente é "Emitir NFS-e", "Nova Nota" ou "Emissão".

Passo 4: Preencha os Dados da Nota

Preencha em sequência:

Competência: o mês em que o serviço foi prestado (não o mês de emissão da nota). Se a reserva foi de 15/09 a 18/09/2026, a competência é setembro de 2026.

Tomador do serviço: CPF ou CNPJ do hóspede ou empresa contratante. Se não tiver, use "Consumidor Final" conforme o sistema permitir.

Discriminação dos serviços: o texto de descrição detalhado conforme o modelo acima.

Valor dos serviços: o valor bruto da hospedagem.

Código do serviço: selecione o código correspondente à hospedagem na lista da prefeitura.

Alíquota de ISS: o sistema geralmente preenche automaticamente com base no código de serviço. Verifique a alíquota antes de confirmar; varia de 2% a 5% dependendo do município.

Passo 5: Revise e Emita

Verifique todos os campos antes de confirmar. Após a emissão, a nota recebe número sequencial e código de autenticação. Salve o PDF da NFS-e e envie ao hóspede se ele solicitou.

Como Cadastrar o CNPJ no Airbnb

Após ter o CNPJ ativo com o CNAE correto, registre-o na plataforma:

1. Acesse sua conta no Airbnb

2. Vá em Conta > Ferramentas profissionais de hospedagem > Dados fiscais

3. Insira o CNPJ, razão social e endereço da empresa

4. O Airbnb passará a reportar a receita vinculada ao CNPJ para fins de DAC7 e cruzamento com a Receita Federal

A NFS-e e o Cruzamento com a Receita Federal

Desde 2026, os dados de recebimentos via Airbnb são cruzados automaticamente com a Receita Federal via e-Financeira e com as informações que o Airbnb reporta como operador de plataforma. Esse cruzamento compara o que foi recebido na plataforma com o que foi faturado nas notas fiscais.

Se você emite NFS-e com valor menor do que o que o Airbnb reportou como receita, aparece uma divergência. A solução é simples: emita a nota pelo valor bruto correto, usando o CNAE certo, e a conciliação vai fechar.

Para entender mais sobre como funciona todo o universo fiscal e operacional do anfitrião, o guia completo do anfitrião de Airbnb reúne todos os temas num único lugar.

A Facilite Emite as NFS-e do Seu Airbnb

Para anfitriões com CNPJ, a emissão mensal das notas fiscais de cada reserva faz parte do plano da Facilite. O time cuida da emissão, do DAS mensal e de toda a parte fiscal da sua operação.

A Facilite é a maior contabilidade online especializada em Airbnb e aluguel por temporada do Brasil. Da abertura do CNPJ com o CNAE correto até a emissão mensal das NFS-e e o DAS no Simples Nacional, o time cuida de toda a parte fiscal para que o anfitrião foque na operação.

Conheça os planos da Facilite com folha de pagamento e emissão de NFS-e

FAQ: Nota Fiscal do Airbnb

Anfitrião pessoa física precisa emitir nota fiscal? Não. Pessoa física não emite NFS-e. Os rendimentos das diárias são declarados mensalmente pelo carnê-leão (DARF código 0190). A nota fiscal é obrigação exclusiva de quem opera com CNPJ.

Qual CNAE usar para emitir nota fiscal do Airbnb? 5590-6/99 (Outros alojamentos não especificados anteriormente). Este é o CNAE de hospedagem que permite o Simples Nacional Anexo III. Não use 6810-2/02 (locação de imóveis próprios), pois este CNAE é vedado no Simples Nacional.

MEI pode emitir nota fiscal para o Airbnb? Não. O CNAE 5590-6/99 é vedado ao MEI. Anfitriões que abrem MEI com esse CNAE são desenquadrados automaticamente e podem receber cobrança retroativa de ISS. O enquadramento correto é ME ou SLU no Simples Nacional.

O Airbnb emite a nota fiscal das diárias? Não. O Airbnb emite apenas o recibo da reserva e, separadamente, sua própria nota pela comissão cobrada. A nota fiscal da hospedagem em si é responsabilidade do anfitrião com CNPJ.

Emito uma nota por reserva ou uma por mês? O mais correto é uma nota por reserva. Algumas prefeituras aceitam consolidação mensal. Verifique o entendimento da sua prefeitura antes de adotar o modelo consolidado.

Qual valor coloco na nota fiscal? O valor bruto da diária cobrada ao hóspede. A comissão que o Airbnb desconta é uma despesa da sua empresa, não uma redução do valor do serviço. Se recebeu em dólar, converta pela PTAX do dia do recebimento.

O que coloco na descrição da nota? "Hospedagem por temporada — [N] noites — check-in [data] check-out [data] — Imóvel: [endereço]". Quanto mais específico, menor o risco de questionamento.

A taxa de limpeza entra na nota fiscal? Sim. A taxa de limpeza faz parte da remuneração da hospedagem e deve ser incluída na mesma NFS-e, discriminada na descrição ou no valor total. Não emita nota separada para a taxa de limpeza.