Projeto Curta Temporada (F1E1): O Terror do Anfitrião em 2026

Como a Receita Federal cruzou seus dados

A pergunta que todo anfitrião faz ao receber a notificação é: "Como eles sabem?"

A resposta está em uma rede de bases de dados que se comunicam automaticamente:

Dados do Airbnb: nome, CPF, endereços dos imóveis e o valor de cada repasse realizado. Entregues diretamente pela plataforma mediante intimação da RFB. Não há como o anfitrião contestar esses números: vieram da própria fonte pagadora.

e-Financeira (IN RFB 1.571/2015): todos os bancos brasileiros são obrigados a reportar à Receita movimentações financeiras acima de R$ 2.000 por mês de pessoa física. Os depósitos do Airbnb na sua conta estão nesse relatório.

DIMOB: declaração entregue por imobiliárias e administradoras com dados de locação. A RFB estuda estender essa obrigatoriedade às plataformas digitais.

DIRPF: a própria declaração do contribuinte, usada para identificar o que foi ou não declarado.

Sinter: o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais cruza dados de imóveis em nível nacional. A Receita sabe quais imóveis você possui.

O resultado é uma fotografia completa da sua atividade como anfitrião. Não há lacunas.

Quanto a Receita identificou e como ela chegou nesses números

No caso real que a Facilite analisou, a Receita identificou os seguintes repasses mensais do Airbnb ao contribuinte em 2021:

Esses valores representam os repasses líquidos já descontada a comissão do Airbnb (tipicamente 3%). O bruto recebido pelos hóspedes foi ainda maior.

Importante: esses números são apenas um caso. A RFB identificou padrões similares em centenas de anfitriões paulistanos, e as notificações continuam saindo.

O que acontece se você não fizer nada

Esse é o cálculo que a maioria dos anfitriões não faz, e depois se arrepende.

A notificação do Projeto Curta Temporada é chamada de comunicado preventivo de conformidade. Tecnicamente, não é um auto de infração. É uma oportunidade. Mas ela tem prazo: 45 dias a partir do recebimento.

Se você agir dentro do prazo, regularizando voluntariamente:

• Paga o imposto devido calculado mês a mês pelo carnê-leão

• Multa de mora: 0,33% ao dia, limitada a 20%

• Juros Selic acumulados desde o vencimento original

Se você ignorar, ou se a Receita iniciar um procedimento fiscal formal antes da sua regularização:

• Multa de ofício: 75% sobre o imposto devido (art. 44, I da Lei 9.430/1996)

• Em caso de fraude ou sonegação comprovada: 150%

• Juros Selic sobre o total

• Risco de representação para fins penais (Lei 8.137/1990, crimes contra a ordem tributária)

Simulação real de impacto

A diferença entre agir e ignorar, neste caso, é de R$ 40.000 a R$ 93.600, para o mesmo imposto original.

O que você pode deduzir para reduzir o imposto

Antes de entrar em pânico com os números acima, há uma boa notícia: nem tudo que você recebeu é tributável.

O próprio comunicado da RFB reconhece expressamente as deduções admitidas no carnê-leão para rendimentos de aluguel. Com base no art. 689 do RIR (Decreto 9.580/2018), você pode abater da base de cálculo mensal:

• IPTU: o valor pago sobre o imóvel que gerou a renda

• Condomínio: quando arcado pelo locador (anfitrião), não pelo hóspede

• Comissão da plataforma: os 3% do Airbnb são dedutíveis como despesa de cobrança

• Taxa de limpeza: quando arcada pelo anfitrião

• Aluguel do imóvel sublocado: se você aluga o imóvel de terceiro e subloca pelo Airbnb

Na prática: se você pagou R$ 1.500/mês de condomínio + R$ 800/mês de IPTU + R$ 500/mês em comissões ao longo de 2021, isso representa R$ 33.600 que saem da base tributável. Sobre a alíquota de 27,5%, a economia é de ~R$ 9.240 só nessas deduções.

O problema que persiste depois de regularizar

Regularizar o passado resolve o problema com a Receita. Mas deixa intacto o problema estrutural: alugar como pessoa física no Brasil é muito caro.

A tabela progressiva do IRPF (art. 122 do RIR) aplica alíquotas de até 27,5% sobre rendimentos mensais acima de R$ 4.664. Para quem recebe R$ 28.000/mês de Airbnb, uma média razoável para um anfitrião com 3 a 5 imóveis em São Paulo, a alíquota efetiva está no topo da tabela o ano todo.

Isso significa que a cada R$ 100.000 faturados, aproximadamente R$ 27.500 vão para o IR, antes de qualquer despesa operacional, manutenção ou imprevisto. É um modelo insustentável para quem quer escalar a operação de aluguel por temporada. E completamente evitável.

A solução: operar como Pessoa Jurídica no Simples Nacional

Existe uma estruturação fiscal 100% legal que reduz a carga tributária da atividade de hospedagem por temporada de até 27,5% para aproximadamente 6%.

A base legal é a Solução de Consulta COSIT nº 27, de 18 de março de 2021, emitida pela própria Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal. Ela estabelece que a atividade de proprietário de hospedaria independente, que inclui a locação por curta temporada quando prestada como serviço de alojamento, se enquadra no CNAE 5590-6/99 como serviço de alojamento, não como simples aluguel de imóvel.

Essa distinção é fundamental: aluguel de imóvel pela PF é tributado no carnê-leão até 27,5%. Serviço de alojamento prestado por PJ no Simples Nacional é tributado pelo Anexo III com alíquota efetiva a partir de ~6%.

Importante: o enquadramento como serviço de alojamento exige que a atividade seja de fato caracterizada como hospedagem (e não como mera locação de imóvel residencial). A distinção entre as duas naturezas ainda comporta debate jurídico e pode variar conforme o perfil da operação. Consulte um especialista para avaliar se o seu caso reúne os requisitos necessários.

Como funciona a estruturação na prática

• Passo 1: A Pessoa Física proprietária do imóvel celebra um contrato de arrendamento oneroso com a PJ que vai operar a hospedagem

• Passo 2: A PJ, registrada com CNAE 5590-6/99 e optante pelo Simples Nacional Anexo III, passa a faturar diretamente pelo Airbnb, emite NFS-e e recolhe os tributos (~6%)

• Passo 3: A PF recebe apenas o valor do arrendamento, tributado como aluguel no IRPF, em faixas geralmente menores

Comparativo de tributação: caso real

Atenção: o cenário tributário muda a partir de 2026 (Reforma Tributária)

A Lei Complementar 214/2025 equiparou as locações de curta duração (até 90 dias) a serviços de hospedagem para fins fiscais, o mesmo tratamento de hotéis e pousadas. Isso significa a incidência dos novos tributos IBS e CBS, com alíquota combinada estimada em torno de 26,5%, porém com redutor de 40% previsto para o setor, levando a carga efetiva do IVA dual a aproximadamente 16-17%.

Na prática, o impacto para a maioria dos operadores de pequeno porte (1 a 3 imóveis com faturamento abaixo de R$ 240 mil/ano) é zero em 2026, pois a transição é gradual até 2033. Mas para quem está planejando a abertura de PJ agora, o contexto da Reforma precisa fazer parte do planejamento tributário. Consulte um contador especializado para simular o cenário completo considerando as novas regras.

O que NÃO fazer: o erro do comodato

Muitos anfitriões tentam usar o contrato de comodato (cessão gratuita do imóvel) para justificar que é a PJ quem opera. Esse caminho não funciona.

A Receita Federal e os tribunais tratam o comodato como aluguel disfarçado quando o bem gera receita para o comodatário. O arrendamento oneroso com substância econômica real é a única estrutura juridicamente segura.

Perguntas frequentes sobre o Projeto Curta Temporada

O comunicado é uma autuação? Não. É um comunicado preventivo de conformidade, uma oportunidade de autorregularização sem multa de ofício. Só virará autuação se você não agir dentro do prazo de 45 dias.

Como envio a documentação para a Receita? Exclusivamente pelo e-CAC (Portal e-Processo), no processo digital aberto em nome do contribuinte. Não há necessidade de comparecer presencialmente.

Posso dividir os rendimentos com meu cônjuge? Sim. O comunicado da RFB prevê essa possibilidade, 50% para cada ou 100% em uma das declarações. Dependendo da renda do cônjuge, isso pode reduzir significativamente a alíquota efetiva.

Se eu ainda não fui notificado, posso regularizar preventivamente? Sim, e é recomendado. A regularização espontânea antes de qualquer procedimento fiscal evita a multa de ofício de 75%. O projeto está avançando estado por estado. A janela está aberta agora.

MEI pode operar hospedagem por Airbnb? Pode, com CNAE 5590-6/99 na ocupação "Proprietário(a) de Hospedaria Independente", mas apenas quando a atividade for caracterizada como serviço de alojamento (não mera locação de imóvel residencial) e dentro do limite de faturamento do MEI (R$ 81.000/ano). Para operações maiores, é necessário ME ou EPP no Simples Nacional.

A estruturação PJ é válida para Booking ou Vrbo também? Sim. A COSIT 27/2021 não restringe a nenhuma plataforma. O que importa é a natureza da atividade, serviço de alojamento por curta temporada, independentemente da plataforma utilizada.

O que acontece com os anos anteriores (2022, 2023, 2024)? O F1E1 foca em 2021, mas os dados do Airbnb entregues à RFB cobrem até dezembro de 2024. Novas fases para outros anos-calendário são esperadas. Regularizar proativamente reduz o risco.

O que fazer agora

Se você já recebeu a notificação:

O tempo é o fator mais crítico. A multa de mora é de 0,33% ao dia, e cada dia que passa sem regularizar aumenta o custo total. Com os 45 dias correndo, a prioridade é:

• Levantar toda a documentação de deduções do período notificado (IPTU, condomínio, comissões)

• Apurar o carnê-leão retroativo mês a mês com as deduções admitidas

• Verificar possibilidade de divisão com cônjuge

• Retificar a DIRPF e emitir os DARFs

• Enviar documentação via e-CAC dentro do prazo de 45 dias

Se você ainda não foi notificado, mas se encaixa no perfil:

Você provavelmente está na fila das próximas ondas. A estruturação via PJ agora, antes da notificação, permite:

• Operar 2025 e 2026 já no regime correto (6% vs 27,5%)

• Ter base para justificar a operação retroativa

• Reduzir exposição fiscal para os próximos anos

A Facilite resolve esse problema para você

Nossa equipe é especializada em contabilidade para Airbnb e planejamento tributário para anfitriões de plataformas de aluguel por temporada. Já atendemos casos reais do Projeto Curta Temporada, de ponta a ponta: desde a regularização do passado até a reestruturação completa da operação para o futuro.

Se você recebeu a notificação ou quer se proteger antes que ela chegue, fale com um especialista agora.

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