Empresa de Gestão de Imóveis para Airbnb: Como Formalizar o Negócio de Administrar Propriedades de Terceiros

Os Dois Modelos de Operação: Qual Se Aplica ao Seu Caso

Existem dois modelos jurídicos distintos para uma empresa que gerencia imóveis de terceiros no Airbnb. A escolha entre eles define o CNAE, o contrato com o proprietário e a forma de emitir nota fiscal.

Modelo 1: Gestão Por Comissão (Administração de Imóveis)

Neste modelo, o proprietário permanece como anfitrião no Airbnb. A empresa gerencia a operação, coordena a agenda, atende os hóspedes, cuida da limpeza e da manutenção, e recebe uma comissão sobre a receita bruta de cada reserva.

A empresa presta um serviço ao proprietário. O fluxo financeiro é: o Airbnb repassa ao proprietário, o proprietário paga a comissão à empresa de gestão. A empresa emite NFS-e pelo valor da comissão, não pelo valor total da reserva.

CNAE: 6822-6/00 (Gestão e administração da propriedade imobiliária). Cobre especificamente a administração de imóveis de terceiros por conta de terceiros, gerência operacional e administrativa. Permitido no Simples Nacional.

Quando usar: quando o proprietário quer manter o controle da conta do Airbnb, das avaliações e da reputação do anúncio. Mais simples operacionalmente, mas a empresa fica dependente da boa vontade do proprietário para receber a comissão.

Modelo 2: Arrendamento Remunerado (Empresa Como Host)

Neste modelo, a empresa assina um contrato de arrendamento remunerado com o proprietário, toma posse operacional do imóvel, o lista no Airbnb como anfitrião e opera a hospedagem por conta própria. O proprietário recebe uma remuneração fixa ou variável pelo uso do imóvel, e a empresa fica com a diferença entre a receita da hospedagem e o valor pago ao proprietário.

O fluxo financeiro é: o Airbnb repassa à empresa, a empresa paga ao proprietário conforme o contrato e retém o saldo.

CNAE: 5590-6/99 (Outros alojamentos não especificados anteriormente). A empresa opera como host e presta o serviço de hospedagem. Permitido no Simples Nacional no Anexo III (alíquota inicial de 6%).

Quando usar: quando a empresa quer controle total da operação, das avaliações e da precificação, sem depender do proprietário para cada decisão. Mais complexo contratualmente, mas estruturalmente mais robusto para escalar.

Por Que Essa Empresa Pode Usar o Simples Nacional

Esta é a diferença central em relação à holding de imóveis, que será tema de um artigo específico em 14 de setembro.

A holding de Airbnb é uma empresa que possui os imóveis. Quando a empresa detém imóveis e os aluga, o CNAE cai em 6810-2/02 (aluguel de imóveis próprios), que é vedado no Simples Nacional. Isso empurra a holding para o Lucro Presumido, com carga tributária significativamente maior.

A empresa de gestão não possui imóveis. Ela presta serviços de administração (6822-6/00) ou de hospedagem sobre imóveis de terceiros (5590-6/99). Ambos os CNAEs são permitidos no Simples Nacional. Não há custo de transferência de propriedade (ITBI, escritura, laudêmio), não há IPTU da empresa, não há ativo imobilizado a amortizar.

Para um gestor que quer escalar com imóveis de terceiros sem capital para comprar propriedades, o modelo de gestão no Simples Nacional é estruturalmente mais eficiente do que qualquer alternativa baseada em propriedade.

O Contrato de Arrendamento Remunerado: O Que Precisa Conter

O contrato de arrendamento remunerado é o documento central do Modelo 2. Ele formaliza a relação entre o proprietário (arrendante) e a empresa de gestão (arrendatária) e define os direitos e obrigações de cada parte.

Elementos obrigatórios:

Identificação das partes: proprietário com dados completos (nome, CPF ou CNPJ, endereço) e empresa de gestão com CNPJ, razão social, sócios e representante legal.

Descrição do imóvel: endereço completo, número de matrícula do imóvel, área, tipologia (apartamento, casa, número de quartos) e estado de conservação no momento da entrega.

Finalidade: exploração de hospedagem de curta duração via plataformas digitais, especificando as plataformas autorizadas (Airbnb, Booking, etc.).

Remuneração do proprietário: o valor fixo mensal OU o percentual sobre a receita bruta que a empresa pagará ao proprietário. Defina com clareza a base de cálculo (receita bruta antes ou depois da comissão da plataforma?), a periodicidade de repasse e o prazo para pagamento.

Prazo do contrato e renovação: prazo mínimo recomendado de 12 meses com possibilidade de renovação automática e cláusulas de rescisão antecipada com prazo de aviso.

Responsabilidades: quem paga o IPTU (geralmente o proprietário), quem paga o condomínio, quem cuida de manutenções estruturais (proprietário) e quem cuida das manutenções operacionais menores (empresa de gestão).

Seguro: definição sobre quem contrata e quem paga o seguro do imóvel e o seguro-hóspede.

Por Que Evitar o Comodato

O comodato é um contrato de empréstimo gratuito de bem. O proprietário empresta o imóvel à empresa sem cobrar nada, e a empresa opera o Airbnb.

Essa estrutura tem um problema grave perante a Receita Federal: a gratuidade do comodato não reflete a realidade econômica da operação. A empresa usa o imóvel para gerar receita. Se o proprietário não cobra nada, está abrindo mão de uma receita potencial. A Receita Federal pode interpretar o comodato como dissimulação de renda, aplicando dois enquadramentos simultâneos que custam mais do que uma estrutura regular:

Para o proprietário: a Receita pode tributar o valor de mercado do aluguel como rendimento de aluguel não declarado, acrescido de multa e juros.

Para a empresa: o uso gratuito do imóvel pode ser enquadrado como benefício em natura, aumentando a base de cálculo dos tributos da empresa.

A alternativa correta é sempre formalizar com remuneração ao proprietário, por menor que seja, num contrato de arrendamento remunerado devidamente registrado. O custo de formalizar a remuneração é sempre menor do que o risco de ter a estrutura requalificada pela Receita Federal.

Como Emitir Nota Fiscal

A emissão da nota fiscal depende do modelo adotado:

No Modelo 1 (Gestão Por Comissão)

A empresa emite NFS-e pelo valor da comissão cobrada ao proprietário. Se a diária foi de R$ 500 e a comissão é de 25%, a NFS-e é emitida no valor de R$ 125.

A descrição deve ser específica: "Serviços de administração e gestão de imóvel — Período: [data inicial a data final] — Comissão de [X]% sobre receita bruta de R$ [valor total das reservas]."

O ISS incide sobre o valor da comissão, não sobre o valor total das reservas.

No Modelo 2 (Arrendamento Remunerado)

A empresa é o host e opera a hospedagem. A NFS-e é emitida pelo valor total de cada reserva (ou consolidado mensal), com CNAE 5590-6/99, como qualquer anfitrião com CNPJ.

O pagamento ao proprietário é um custo da empresa (despesa com arrendamento), não uma dedução da receita para fins fiscais. O DAS do Simples Nacional incide sobre a receita bruta total da hospedagem, e o repasse ao proprietário é classificado como despesa operacional na contabilidade.

Simples Nacional: Qual Anexo e Qual Alíquota

CNAE 6822-6/00 (Modelo 1 — Gestão): Anexo III ou Anexo V, dependendo do Fator R. Com Fator R ≥ 28% (folha de pagamento representando pelo menos 28% da receita dos últimos 12 meses), tributa no Anexo III com alíquota inicial de 6%. Abaixo de 28%, vai ao Anexo V (alíquota inicial de 15,5%).

CNAE 5590-6/99 (Modelo 2 — Arrendamento): Anexo III, alíquota inicial de 6%, independente do Fator R, por ser atividade de hospedagem.

Para uma empresa de gestão em crescimento, o Modelo 2 com 5590-6/99 tende a ser mais eficiente tributariamente porque fixa a tributação no Anexo III sem depender da relação entre folha e receita.

O Que Essa Estrutura Não É

Não é holding. A holding de Airbnb detém imóveis próprios. A empresa de gestão não detém nenhum imóvel. São modelos opostos com tributações diferentes. Um artigo específico sobre a holding para anfitriões cobrirá as diferenças com mais detalhe.

Não é MEI. O CNAE 6822-6/00 não está na lista de atividades permitidas para MEI. O CNAE 5590-6/99 também é vedado ao MEI. A estrutura mínima correta é ME ou SLU no Simples Nacional.

Não é franquia ou rede hoteleira. A empresa de gestão de imóveis para Airbnb opera com imóveis de terceiros sem padronização de marca. Não há royalty, não há contrato de franquia, não há taxa de publicidade centralizada. É uma empresa de serviços que pode crescer organicamente adicionando imóveis à carteira.

A Facilite Estrutura Empresas de Gestão de Imóveis Para Airbnb

A escolha entre os dois modelos, a abertura do CNPJ com o CNAE correto, a estruturação do contrato com os proprietários e a emissão mensal das notas fiscais são as etapas que a contabilidade online da Facilite conduz junto com o cliente. A Facilite é especializada em negócios do ecossistema de hospedagem por temporada.

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FAQ: Empresa de Gestão de Imóveis Para Airbnb

Qual a diferença entre empresa de gestão e holding para Airbnb? A empresa de gestão administra imóveis de terceiros sem possuí-los, pode usar o Simples Nacional e não tem custo de transferência de propriedade. A holding possui os imóveis, não pode usar o Simples Nacional (porque o CNAE de locação de imóveis próprios é vedado) e tem custo de ITBI e escritura para transferir os imóveis para a empresa.

Qual CNAE usar para uma empresa de gestão de Airbnb? Depende do modelo. Se a empresa administra em nome do proprietário e ganha comissão: 6822-6/00 (Gestão e administração da propriedade imobiliária). Se a empresa toma o imóvel sob contrato e opera como host no Airbnb: 5590-6/99 (Outros alojamentos). Ambos são permitidos no Simples Nacional.

Posso usar comodato para a empresa operar o imóvel de terceiros? Não é recomendado. O comodato é um empréstimo gratuito, e a Receita Federal pode interpretar o uso gratuito de imóvel para fins comerciais como dissimulação de renda, tributando o proprietário pelo valor de mercado do aluguel não cobrado e podendo enquadrar o benefício como receita da empresa. O correto é formalizar com contrato de arrendamento remunerado com remuneração explícita ao proprietário.

A empresa de gestão precisa pagar IPTU e condomínio dos imóveis administrados? Depende do que o contrato prevê. O IPTU é encargo do proprietário por padrão na legislação brasileira, e a maioria dos contratos mantém essa responsabilidade com o proprietário. O condomínio também costuma ficar com o proprietário para despesas ordinárias, e com o contrato podendo definir responsabilidades para despesas extraordinárias.

Como emitir nota fiscal no modelo de comissão? A empresa emite NFS-e pelo valor da sua comissão, não pelo valor total das reservas. Se a reserva foi de R$ 1.000 e a comissão é de 25%, a nota é de R$ 250. O ISS incide sobre o valor da comissão.

Essa empresa pode crescer além do limite do Simples Nacional? Sim. Uma empresa de gestão bem estruturada pode faturar até R$ 4,8 milhões por ano no Simples Nacional. Acima disso, migra para o Lucro Presumido. Esse teto é muito superior ao que a maioria das operações de gestão de Airbnb atinge nos primeiros anos.